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2017年9月21日，中青旅控股股份有限公司（以下簡稱：中青旅，股票代碼：600138.SH）發(fā)布公告稱，旗下控股（持股66%）子公司烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司（以下簡稱：烏鎮(zhèn)旅游）以12億元競拍獲得桐鄉(xiāng)6.51萬平方米土地。
據(jù)悉，競拍所獲地塊位于桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)鎮(zhèn)子夜路北側(cè)、聯(lián)合路西側(cè)，出讓面積6.51萬平方米，地塊的規(guī)劃用途為城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地，出讓年限分別為70年和40年，容積率為1.0-1.8。此外，公告披露，所需資金由烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司自籌解決。
一場志在必得的土地競拍？
2017年8月16日，桐鄉(xiāng)市國土局發(fā)布公告，以拍賣方式出讓桐土儲[2017]26號地塊國有土地使用權(quán)。具體拍賣地塊基本情況及規(guī)劃指標(biāo)要求如下圖所示：
從起始競拍的2.5億元，最后飆升到12億元成交，溢價比例為4.8倍，似乎烏鎮(zhèn)旅游對該塊土地志在必得。那么，烏鎮(zhèn)旅游以高溢價獲得這塊土地到底是高還是低呢？
根據(jù)桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)景區(qū)附近的名盤“綠城烏鎮(zhèn)雅園”最新房價，烏鎮(zhèn)景區(qū)附近房價大約2萬元左右每平米，烏鎮(zhèn)雅園是綠城集團和雅達國際共同出資打造的一處度假養(yǎng)老地產(chǎn)。烏鎮(zhèn)此次拍下土地的地價顯然不算低，如果算上項目工程款，那么該項目的最終房價可能會遠高于烏鎮(zhèn)雅園的房價。
在全國房價政策調(diào)控大潮下，全國各主要城市房價走勢趨于平穩(wěn)，大漲已經(jīng)不可能，那么為什么烏鎮(zhèn)旅游股份會下這么大成本做這件事情？
為此執(zhí)惠電話連線中青旅董秘，他表示，“這個競價的過程確實是比較激烈，側(cè)面說明這塊地也是有價值的。這塊地距離烏鎮(zhèn)景區(qū)比較近，我們?nèi)ラ_發(fā)的話，就可以與烏鎮(zhèn)景區(qū)形成聯(lián)動，享受到烏鎮(zhèn)景區(qū)所帶來的溢價。這塊地地價之所以這么高，很大一部分原因就在于烏鎮(zhèn)景區(qū)在那里。”
烏鎮(zhèn)景區(qū)名滿天下，在巨大的光環(huán)下，其周邊的地價顯然也得到了很大溢價，也能夠得到市場認可，或許這就是烏鎮(zhèn)旅游土地競拍志在必得的原因。然而，房產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型領(lǐng)域，資金問題會帶來不小的壓力。
12億元資金從哪里來？
根據(jù)中青旅公告所披露，該塊土地所需資金均由烏鎮(zhèn)旅游自籌解決。而中青旅公布的2017年上半年度報告中披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，烏鎮(zhèn)旅游期末流動資產(chǎn)為3.30億元，實現(xiàn)營收7.84億元，凈利潤為4.61億元。從數(shù)據(jù)上來看，似乎烏鎮(zhèn)旅游一次付清該金額是不太現(xiàn)實的。
但是根據(jù)桐鄉(xiāng)市國土局的公告，該次拍賣按照5：5的比例，分2批次支付完成。具體出讓金繳付時間和安排為，第一期須在2017年10月17日前繳納出讓價款50%的首付款，最后一期必須在2018年3月16日前繳清，受讓地塊的定金抵作最后一期出讓金。這樣一來，烏鎮(zhèn)旅游需要在10月17日前繳納第一批次6億元金額，以目前烏鎮(zhèn)旅游的資金情況來看，似乎綽綽有余。另外根據(jù)中青旅的年度報告，烏鎮(zhèn)旅游2015年凈利潤為4.05億元，2016年凈利潤5.46億元，同比增長34.81%。按照該比例推算，2017年烏鎮(zhèn)旅游有望實現(xiàn)凈利潤7.36億元，似乎在第二筆資金方面存在一定壓力。
上述中青旅人士亦坦承，“目前，烏鎮(zhèn)總資產(chǎn)50多個億，凈資產(chǎn)30多個億，承擔(dān)12個億有一定的壓力。既然烏鎮(zhèn)旅游拍了這塊地，那么支付就應(yīng)該不成問題，但是壓力確實是存在的。他們會通過各種方法籌集這筆資金。”
烏鎮(zhèn)旅游開始做旅游地產(chǎn)？
烏鎮(zhèn)旅游自1999年6月成立以來，其主要收入均來自于旅游方面，那么此次拿地開發(fā)房地產(chǎn)是否意味著烏鎮(zhèn)旅游將啟動旅游地產(chǎn)發(fā)展模式？
該公司董秘對執(zhí)惠表示，“這塊地的用途是住宅用地和批發(fā)零售用地，以住宅用地為主，后續(xù)以烏鎮(zhèn)為主體進行開發(fā)，后續(xù)開發(fā)大概還需要幾年時間，可以理解為烏鎮(zhèn)旅游做的旅游+地產(chǎn)項目。烏鎮(zhèn)景區(qū)之前就存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，體量小一些。另外，在烏鎮(zhèn)景區(qū)周邊還有一個雅達國際開發(fā)的烏鎮(zhèn)雅園房地產(chǎn)項目，他們的每平米價格達到2-2.3萬左右。目前我們的定位還是純住宅房地產(chǎn)。”
此前，作為烏鎮(zhèn)旅游股份總經(jīng)理，陳向宏在接受執(zhí)惠獨家專訪時表示：目前正在和團隊做一批項目，包括貴州、廣東、浙江、江蘇等四省的五六個項目，這些項目不希望復(fù)制，而是從地域、文化特性等方面入手進行打造。
雖然2016年國內(nèi)房地產(chǎn)毛利率平均為30%，但根據(jù)中青旅2017年上半年報顯示，烏鎮(zhèn)2017年上半年毛利率在58.80%左右，顯然是遠高于房地產(chǎn)的毛利率。但依靠烏鎮(zhèn)景區(qū)巨大的品牌帶動作用，烏鎮(zhèn)景區(qū)周邊的房價將會有不錯溢價，那么，這種旅游+地產(chǎn)的模式會復(fù)制到其他地方嗎？
針對執(zhí)惠的提問，中青旅董秘表示，“此次拿地屬于單一事件，與其他項目之間暫時沒有關(guān)系，就是在烏鎮(zhèn)景區(qū)旁邊拿了塊地。”
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