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趨勢一：

圈層演化越來越明顯，游憩圈變遷為外圍帶來機遇

將成都的整個地圖鋪開，可以明顯的發現成都的城市結構呈現明顯的圈層結構，成都的五環結構已經形成，第六環現在也只差閉合。在如此強烈的圈層結構下，游憩圈的外拓趨勢已經十分明顯。

可以將成都市游客量排名前十的景區與成都的整個圈層結構聯系起來，可以明顯的發現兩個規律：一個是核心區文旅消費、另一個就是郊區類文旅消費。這兩者是在不斷變化的，主要原因就是市區的擴張。

成都在2010年前二環以內的市區內文旅消費較為火爆，一個直接的體現就是寬窄巷子、錦里這些文旅項目的崛起與持續火爆。近幾年，隨著成都產業、人口的急劇增加，成都市核心區由二環以內擴至三環，核心區文旅消費由二環內擴張到三環內，東郊記憶與成都大悅城的火爆就是在這種背景下產生的。而核心區的文旅消費往往以市內交通為主，交通的擁堵情況、公共交通的通暢性、停車的便捷性等都成為了人們選擇核心區文旅項目的重要因素。

核心區擴張，都市的近郊、遠郊也發生了變化，之前城市近郊為二環至三環之間，現在擴張至三環與四環之間，遠郊則擴展至四環與五環間、五環與六環間，以及六環外周邊區域。交可以看到在郊區類文旅項目中，交通區位影響巨大，其中四環內的三圣花鄉緊鄰四環高速；五環內的洛帶古城、寶光桂湖都在離開出城高速后，車程在10分鐘以內；五環外的黃龍溪古鎮也緊挨五環；六環外的青城山-都江堰、街子古鎮、平樂古鎮都緊挨著六環高速。

成都一環至四環內熱門景區與商圈分布圖

成都四環至六環熱門景區分布圖

趨勢二：

核心區文旅項目變現需倚靠商圈、郊區文旅項目變現需引流

從核心區受歡迎文旅項目的分布來看，現有的游客量靠前的項目基本依托于所在商圈，例如寬窄巷子位于春鹽商圈、東郊記憶位于建設路商圈、成都大悅城位于紅牌樓商圈。核心區文旅項目多以商業街區、創意園區、綜合商貿區等形式為主，依托于已有的或正在形成的商圈，能夠有效的實現商圈流量向文旅項目的轉化，未來這一趨勢還將繼續。

而郊區文旅項目的變現則需要自己強大的引流機制，一方面上文已述臨近高速搶占有利的交通區位成為必然；另一方面大體量投入、高規格運營成為了標配，獨特的定位與景觀成為了引流的必然配置。可以從上圖中看到郊區型的文旅除了三圣鄉屬于田園綜合體，其余的文旅項目都集中在古鎮上，加上2017年招商引資中的古鎮項目，未來在這個區域如何從激烈的競爭中引流成為了重要問題。

趨勢三：

部分文旅項目在享受圈層擴張的紅利，但已有文旅項目在競爭中業績下滑將成常態

早期進入成都二環外、四環內進行文旅項目布局的企業開始享受成都城市圈層擴張的紅利，一方面是二環至三環成為核心區，使得土地增值的同時，游客量也雙收，項目的收益實現堅實而有保障。三環至四環之間的文旅項目，區位也得到大大提升，由遠郊型轉換為近郊型，大大拉近了與市場的距離，未來的發展也可期待。

但是寬窄巷子的游客量下降也吹響了文旅項目業績下滑的號角，未來盡管隨著人口的增加，帶來了市場新活力，但是已有文旅項目會隨著新項目的增加而競爭加劇，也會隨著商圈的變遷而流量下降。未來核心區文旅項目競爭力下降將來自于所在商圈的影響力下降，而郊區型文旅項目的競爭力下降將來自于同類文旅項目的競爭加劇。

趨勢四：

文旅區域聚合將成為趨勢，有望出現旅游功能為主的新區

目前的形勢下，成都文旅的發展還是以項目驅動為主，各區以招商引資為目標導向依然很明確，造成成都的近郊及遠郊的項目開始扎堆產生，但是這并不意味著文旅項目的空間分布上卻更加趨于分散，這一趨勢本身不利于成都的旅游空間優化，本身過于分散的空間分布也不利于旅游項目之間產生集聚效應，不利于各項目之間流量的相互轉化，更不利于世界級文旅區域的出現。

因此，未來的成都地區，文旅區域聚合將成為趨勢，政府將會更加注重項目在區位上的聚合性，類似三圣花鄉一類的大體量旅游區域將會出現。另外為了適應程度旅游蓬勃發展的趨勢，并合理的推動旅游產業的發展，成都學習深圳、上海的先例，設立以國際旅游為主要導向的旅游新區的可能性在增加，屆時很可能將進一步加速成都文旅項目在空間上的聚合。

趨勢五：

交通深刻改變文旅項目布局，核心與外圍文旅項目對交通的依賴各不相同

城市的交通在深刻的改變著文旅的布局，在成都，一個可以預見的問題就是限牌或者分時段車輛限入將成為可能，而在這個可能下文旅項目對交通的依賴需要充分考量。

根據2017年的數據，成都的機動車保有量494.2萬輛，排名全國各城市第二。其中私家車398.2萬輛，私家車增速達7.7%。可以預見的是未來成都的私家車將更加巨大，目前成都的擁堵指數為1.88，雖然不是全國十大最擁堵城市，但是核心區（三環以內）的擁堵卻是顯而易見的。未來的成都，人口持續增長的情況下，要么限牌、要么三環以內分區段車輛限入將極有可能發生。  

無論是限牌還是分區限入，或是成都三環內的擁堵持續增加，導致的直接的后果都將是成都核心區與外圍區交通方式的改變。核心區將更加依賴公共交通，尤其是地鐵。外圍區將更多依靠私家車。

在這種情況下，核心區與外圍區（近郊、遠郊）的文旅項目對交通的依賴將各不相同。核心區由于交通擁堵、車位緊張等因素，對于公共交通的依賴程度將更加巨大。而地鐵則是核心區快運量交通的首選，因此核心區文旅項目周邊有無地鐵、距離遠近，以及地鐵交匯的多寡將成為決定文旅項目未來興衰的重要指標。而綜合商業類文旅項目，不僅僅地鐵非常重要，停車場大小也是一個關鍵。

外圍區（近郊、遠郊）的文旅項目則引流與私家車相關的方面密不可分，一是距離出城高速的遠近、二是對接交通的便捷性、三是停車場的規模。所以外圍區文旅項目在這方面需要多加關注。因為在有私家車的情況下，從成都核心區（假定一環內）出發到出三環，雖然距離在20km以內，但是考慮擁堵的情況，出三環也需30分鐘左右，而一旦出三環，隨著擁堵的消失，流量往交通順暢的區域流動就成為了選擇。而且以人開車一小時的車程計，出三環需半小時，三環外半小時以內的車程就是舒適的出游半徑，這也是為什么靠近成都的六環外旅游也能興起的原因。

趨勢六：

三環文旅形態改變，四環的潛力仍然巨大

隨著成都城市的發展，圈層的外拓已經勢不可擋，隨著三環成為核心區，三環內的文旅項目形態開始改變，由粗放型向精細型轉變，單位投入開始增加。

而成都的城市外拓趨勢仍在繼續，按照預計，2020年人口達到1800萬，未來5年人口將達到2000萬。在這個趨勢下，以成都三環以內不到30平方公里的面積如果繼續集聚，將難以承受交通、環境、生態等方面的壓力，而公共服務方面，例如教育、醫療、養老等持續高壓，都難以為繼，因此成都城市核心區向四環拓展勢在必行

在這一判斷下，可以預見，未來成都四環的發展潛力巨大。而在成都四環布局的文旅項目，很大可能性也能享受到東郊記憶一般提前在三環內布局的市場紅利。

趨勢七：

市場細分在孕育，小圈層旅游將興起

目前成都的旅游市場是大眾旅游市場，市場細分并不明顯。但是可見的是外來游客市場與本地休閑旅游的市場已經開始分異。這在成都旅游市場特征中已經詳細闡述。而未來這種市場分異將會進一步增加，目前的本地休閑市場，仍然沒有細致的細分市場，大部分的文旅項目仍然處于大小通吃的時代，高端市場低端市場一把抓、男性女性市場無分類、不同類型市場無分別，未來的文旅項目數量眾多，競爭日趨激烈，如何在各自的細分市場中找到自身的定位將至關重要，現在開始孕育，未來才有競爭中立足的可能。

與細分市場緊密相關的就是小圈層，特定興趣或特定關系的人群組成的小圈層，聯系比一般市場更加緊密，成員間更加熟識，流量小，但是黏度高、忠誠性好，這一部分人的旅游也將在成都興起。部分文旅項目如果能夠與特定的小圈層綁定，將能夠享受很好的增值效應。

趨勢八：

古鎮類文旅項目將持續投入，但異質類的項目將持續吸金

從目前的投資來看，古鎮類或造城類的文旅項目仍然是巨型投資的青睞，其背后有著強烈的押注土地增值的愿景。但是目前來看，本身成都及其周邊的古鎮類及造城類文旅項目已經對成都實現了合圍，但古鎮的差異性卻沒有大的差別，未來本地審美疲勞的可能性將越來越大，各路古鎮爭渡的可能性越來越大。

而一些異質類項目，例如生態類、莊園類、兒童樂園、親子樂園……等由于巨大的人群依托，且具有明確的細分市場，將會持續吸金。

趨勢九：

巨鱷投資的時代，精品型文旅項目也有勝出的機會

隨著成都土地價格的上升，無論是在核心區還是在近郊、遠郊，成都文旅投資都已邁進巨鱷投資的時代，動輒百億的項目也層出不窮。這些巨鱷投資體量大，同樣也承受著回收難的巨大壓力，如果地產收益不及預期，這些項目同樣存在著巨大的風險。同時，由于古鎮類項目的成批涌現，造成未來2-3年，成都周邊古鎮成災的現象也將出現，市場流量將被攤薄，屆時文旅競爭將進一步加劇。

在巨鱷投資的時代，并非沒有其他的文旅機會。輕資產、重運營的精品型文旅項目將站在成都旅游發展的風口中。精品型文旅項目，將更加注重細分市場，在巨大的市場中優選出自己的忠實客戶，在文化上、運營上、管理上精益求精，實現市場的穩定擴展。