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最近一則核彈級的利空消息引起了房地產圈的巨震。6月26日國開行證實，國開行各分支行暫停棚改項目審批，且審批權限上收總行屬實。之前簽訂的合同依舊有效，已經在放款的存量項目還是照常繼續撥款。（所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程。）簡單的說，政策會大幅度收緊，只有總行有權利批錢，流入房地產的國開行資金會大幅減少。過去執行的貨幣化拆遷安置方式，將改為實物安置為主。

地產股聞訊暴跌，至今不止。

這個政策會在今后對房地產行業產生巨大影響，在文旅地產不分家的當下，有必要探討一下今后旅游行業良性發展之路。

先解釋一下，什么叫貨幣化棚改？

所謂貨幣化棚改就是區別于實物化棚改。2015年，國家推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。棚改規則逐漸轉向為貨幣化安置，也就說拆遷之后不給房子給現金，拆遷戶自己再去買房子。以前對城中村和鄉鎮棚戶區進行改造，都是拆遷之后以房換房，僅補償少量貨幣，這就是實物化棚改。而貨幣化棚改，則是拆遷時一次性補償一個大筆拆遷費，然后讓你自己去市場上買房。

拆遷款的數目可不小，但架不住會印鈔的央媽。

2014年底，央媽在國開行等金融機構中，搞出了一個叫PSL的東西來幫地方政府推進棚改。

PSL，中文名叫“抵押補充貸款”。實質是一種期限長、利率低的貸款。雖然貨幣在不斷收緊，但是通過這個PSL，央媽依然可以給親兒子房地產輸血。三年棚改計劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9%，2015年至2017年的比例分別是29.9%、48.5%、60%，快速躍升。

截止 2017年末， 央行PSL 余額為26876 億，到2018年5月末PSL余額為31247億元。也就是說三年半時間，央行為房地產市場定向放水3萬億，而且主要都流向了三四線城市。

對于地方政府而言，貨幣化拆遷等于中央支援地方搞大拆大建，原本艱難無比的城中村改造，在中央放水的天量現金之下馬上順利成交。（見下圖）

具體路徑如下：

1、 央行向政策性銀行（如國開行、農發行）發放PSL貸款；

2、 政策性銀行獲得貸款資金后向地方政府發放棚改專項貸款；

3、 地方政府獲得貸款資金后向拆遷戶發放貨幣補償款征地；

4、 拆遷戶用補償款和積蓄、貸款購買新房，集中拆遷集中購買必然炒高房價；

5、 地方政府拆遷賣地給房地產開發商，房價提高、地價自然水漲船高；

6、 房地產開發商購地后漲價賣給下一波拆遷戶；

7、 地方政府償還政策性銀行棚改專項貸款，拆遷和賣地中賺的差價利潤可以建設更多政績工程；

8、 政策性銀行收到償還款后再償還央行PSL貸款。

你們看看，這就是金融工具的好處，所有各方都喜滋滋地賺了錢。拆遷戶看著自己買的房子不斷升值喜極而涕，還想著多借點錢再買一套升值；房地產開發商自然賺得盆滿缽滿，原來為了一二線城市地皮搶破頭，現在居然連十八線縣城房價都能破萬；地方政府解決了難題、撈了錢、又得了政績；國家的去杠桿目的也達到了（去誰的杠桿、加誰的杠桿，大家自己判斷）。很多過去房屋庫存量巨大、空置率超高的“鬼城”，一下子供不應求，房價一飛沖天。

放著這么好的政策一定要好好利用，這幾年地方上對于棚改那是相當的熱情，沒有條件，創造條件也要上！比如有媒體報道，2016年，江西九江某區38棟別墅型商住樓（100余戶）也要進行“棚戶區改造”。

如今，瘋狂的盛宴終于到了該謝幕的時候，擊鼓傳花的游戲在強大外力的同時作用下，最終會造成什么后果，決策層已經非常清晰。這次突然的政策大轉向不僅會強力沖擊房地產行業，也將快速傳導到我們旅游行業。 

（注：2017-2019年完成量為預計數）

目前旅游項目開發或多或少都會配上一些房地產，房地產本身就是個暴利的買賣，而旅游地產能讓這個暴利起碼再翻一倍！以旅游投資為名往往可以拿到很便宜的建設用地，旅游項目本身又對周邊土地和房地產價值有顯著的拉升效果。幾十萬/畝拿的地，幾年后升值到幾百萬甚至上千萬，這種案例比比皆是。 

整個邏輯鏈是這樣的： 

因為旅游項目盈利難，投資回收期很長，所以要配上建設用地來造房子進行財務平衡；

因為三四線城市的房子不愁賣，而且價格趨勢不斷向上，所以配的土地對投資方才有價值；

因為上文所分析，三四線城市被激發了巨大的剛需，以及不斷提升的房價，所以以上兩條才得以成立。不然光以一二線城市溢出的購買力去買鳥不拉屎地方的旅游地產，要賣到哪年哪月去？

近幾年來旅游投資欣欣向榮，年年跑贏宏觀經濟。但也有很多隱憂，其中最大的一個就是旅游開發過度的房地產化！包括一些與“棚改”結合的大型造景運動，筆者就有幸參與過幾個城市新建“古城”的規劃評審；以建設主題樂園為名的大型造城運動；“熱衷”于解決農民問題，給農民蓋了大片別墅區的田園綜合體、美麗鄉村運動；還有剛退燒的特色小鎮，造了幾千座小鎮，火的時候那一群“小鎮專家”天天各種吹……

（2013-2017年全國旅游業實際完成投資情況  單位：億元）

根據景鑒智庫數據，“旅游+地產”已成為旅游投資的絕對主力，投資項目類型前三位分別為大型綜合類實際完成投資4638.48億元（30.92%）、基礎設施（9.74%）、旅游村鎮（9.10%），自然景區（8.45%）和主題公園（7.85%）分列第四、第五位。大型綜合是個什么東西？旅游村鎮又包含了些什么？你說呢？

筆者并不反對“旅游+地產”的模式，在創新商業模式出現前，配套地產是很實際的資金平衡方式。但目前很多開發商做得太過了，吃相太難看，本末倒置！

這幾年旅游投資的高速增長與房企大規模進軍旅游行業的時間點高度吻合。據不完全統計，目前已有三分之一以上的百強房企攜巨額資本進入旅游行業，并主要集中于大型文旅綜合體項目開發。顯然在一二線大城市紛紛開始限價、限購、限貸大行情下，房地產開發的熱點正從大城市向偏遠地區轉移。而通過做旅游項目“曲線救國”，還可以繞開諸多對房地產的限制政策，以遠低于市場的價格獲得土地，最終收得比做中心城市地產更高的利潤。

三年前開始的“特色小鎮熱”大家都記憶猶新，各級政府出臺了40多項特色小鎮文件支持和規范。但國家的一本好經卻被一眾房產商念歪，現在已鮮有報道，日趨冷卻退出。在這幾年里，有多少小鎮項目實質變成地產開發的圈地運動，而造的很多所謂特色小鎮也大多集中在文旅類。因為隨便造些仿古建筑都可以掛上文旅小鎮的名義，可如果切實做幾個產業來，那可不是一件簡單的事情。 

這股風氣也蔓延到主題樂園開發和田園綜合體、鄉村振興改造等新概念建設中。大規模圈地的典型，比如萬達的萬達文旅城（融創收購）、山水文園的六旗樂園等等。前不久國家5部委聯合發布《關于規范主題公園建設發展的指導意見》才及時剎住了這個行業劣化趨勢。

顯然旅游行業的去地產化會是未來的一個長期發展趨勢和政策方向。相關事例還有一個，比如海南今年的建設自貿區新政，將旅游作為五大重點發展行業之首，配套大量支持政策，但馬上跟著史上最嚴全島房地產限購。

這次的“棚改”收權收緊，結合今年4月“資管新規”正式實施，以及中央財經委員會提出“結構性去杠桿”，這三板斧從購買需求到資金上，極大壓制了房地產行業。未來在三四五線城市房地產市場會表現得更為明顯。很多房企從過去的“全覆蓋”戰略，即指在三四五線城市所有的縣城甚至是發達鎮區均鋪開項目；到如今轉為“全面加速資金回籠”，“早銷、多銷、快銷”，要把原計劃2019年供貨的房源都提前至2018年銷售。在這樣的趨勢下，房地產企業開發內陸地區文旅項目的動力一定會大大下降，可以預見文旅項目投資將會受到相當的影響。

房企投資退潮后，旅游行業又將往哪些方向發展呢？

筆者認為可能會有以下的一些趨勢： 

1、 大型旅游開發項目回歸本源，更加注重本身的盈利性和品質的打造。

只有脫離房地產暴利，旅游行業才能迎來真正的成長。如果炒炒地皮、造造房子就能發財，誰還會認認真真打造旅游產品？地產應該是輔助和平衡，而不是目的和盈利核心。旅游項目不能成為一個成本中心，必須是利潤中心。

在整個旅游項目開發中，當地產板塊不再能獲取暴利，才能驅動投資方專注于旅游板塊的打造。整個行業的良性發展，不能靠個別幾個“大師”的情懷，而要在體制上、系統上形成一個以商業利益推動的、不斷進取的良性循環。

在當前經濟形勢下，資本會尋求有足夠體量、具有避險作用的重資產。優秀的大型旅游開發項目雖然投資周期長，但占有稀缺資源、能夠穩定盈利，能夠對沖高風險投資，在資本市場上絕對是優質資產。 

2、 旅游產業的供給側改革，充滿機遇，將促進行業洗牌。 

城鎮居民收入水平提升帶來的消費升級，促使當前國內旅游產業必須進行供給側改革。這個變革不僅僅是旅游產品上的，也是相關企業核心競爭力上的。

在產品方面，未來的旅游目的地產品將更多地從單純的觀光旅游向多層次、多元化、個性化的度假旅游轉變，更加注重體驗而不是景觀，大大提升內容和品質滿足游客的需求。因為只有大幅度提高二次消費，并且把低頻消費的觀光產品轉變成高頻消費的休閑體驗產品，投資才可能有效回收。 

要實現這樣的產品，開發方的核心能力是關鍵。核心能力決定了產品結構和業態、決定了內容、決定了成本、決定了運營能力。是否具備旅游開發的核心能力，是旅游開發企業和房地產開發企業的根本性差異，或者說就是企業的基因。

現在很多旅游項目實際上成了一個大型外包工程，前期定位和可研缺失、規劃外包、設計外包、工程外包、內容外包、招商外包、營銷外包、甚至最后連運營也外包。開發商成了包工頭。有一句老話放這里也很貼切：核心能力是買不來的！獨特的、前沿的、高品質的產品還是要靠自身能力去打造，只有邊緣的、無關大局的產品和服務才適宜外包。旅游開發企業要完成這樣的體系建設成本很高，但這也正是今后旅游項目開發的門檻，也是行業洗牌中脫穎而出的實力。

3、 產業鏈整合，形成新的盈利模式 

旅游不僅是一個行業，現在圍繞著旅游已經形成了一個大旅游產業。以優質旅游目的地產品為中心，輻射開更多的配套、延伸產業，將改變旅游項目開發依靠房地產現金流的歷史。如果依然死抱著房地產一棵大樹，早晚要走到盡頭。 

延伸產業中較有前景的比如康養。隨著人口老齡化加劇，第一代獨生子女的父輩們都已步入老年，機構養老不可避免。同時居民收入提升，對生活品質的追求，也使老年人有了更高的康養需求。康養產業很可能趕上房地產，成為新一代“剛需”。旅游與康養、醫療的結合，將會打開一個巨大的、快速增長的新市場。

現在連郁亮都要把萬科后面“地產”兩個字拿到，他在6月29日的萬科2017年度股東大會中表示：“十年后萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。”“養老地產這個詞我是不贊成的，萬科做的是“養老服務”，而不是地產，用地產的方式做養老服務是錯上加錯，換個方式賣房子我們不干的。老百姓需要的是養老服務，不是養老地產。很多人請我們去做養老地產，我們都拒絕了。養老是個大業務，哪怕現在還沒有合適的商業模式，但我們仍會花很多的精力去把這個業務做好。” 

4、 掌控優質資源，顛覆行業格局

旅游資源是不可復制的，特別是區位憂、品質好、文化厚的優質資源，那可是人人想得之的寶地。旅游企業核心能力會演化成優質資源的獲取、掌控能力，一旦形成規模效應和品牌吸引力，甚至影響到線上平臺和整個旅游業的格局。

大家想象一下，現在OTA之所以久戰不決，因為在旅游產業鏈的后端是非常透明的。大家的渠道和成本都相近，那么競爭就變成了價格戰、燒錢戰。資本血流成河啊！OTA看上去很風光，但核心能力弱，對優質資源掌控力很差。 

5、 企業的戰略慧眼，決定企業的命運

什么是戰略？戰略不是短視地考慮企業能增加多少收入和利潤，而是放眼看未來！未來額需求、未來的機遇、未來的挑戰、未來的布局謀變。 

行業的大變局，需要企業有大智慧、大戰略。一個行業通行的商業模式（比如“旅游+地產”）一旦出現了巨大的變數，既是風險、又是機遇。就看企業的決策者如何看待，如何系統性研究，如何強化能力，如何為未來布局。

筆者相信會有走短線、賺快錢，撐著時機再撈一票的企業；會有不斷發明新名詞、新概念，就是沒作品、沒干貨，到處不顧口碑搞忽悠的“世界級”企業；但也會有一些真正有追求、善于發現價值的人。

從商業邏輯來說，越是透明的行業，門檻越低、競爭越激烈、利潤率越低甚至大范圍虧損。而越是錯綜復雜、交易不透明、關聯產業鏈多、能看透的人越少、門檻越高、同質競爭越少，最終也能獲得更大的價值。造福國家、造福地方、造福人民！

作者簡介：周鳴岐（WeChat: ZMQ_V_），景鑒智庫創始人、首席分析師。多地政府旅游產業顧問及文旅企業戰略顧問，長期致力于行業分析及企業戰略研究，文旅項目策劃及投資顧問、財務顧問。本文版權歸作者所有。更多作者原創研究，也可關注公眾號：景鑒智庫（jjwlzk）。