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“田園綜合體不是一個(gè)商業(yè)模式，一旦說(shuō)成商業(yè)模式，就意味著固化、標(biāo)準(zhǔn)化，田園綜合體應(yīng)該是一種思維方式。”6月中旬，在田園東方投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“田園東方”）位于北京的總部，談及田園綜合體的商業(yè)模式時(shí)，田園東方創(chuàng)始人張誠(chéng)如是表述。

2017年2月，“田園綜合體”作為鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施被寫(xiě)入中央一號(hào)文件。同時(shí)，財(cái)政部確定河北、江西等18個(gè)省份開(kāi)展田園綜合體建設(shè)試點(diǎn)，中央財(cái)政從農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付資金、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金、農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)補(bǔ)助資金等方面支持。

在政策與資金的雙重支持下，田園綜合體吸引了大批資本和企業(yè)進(jìn)入，各地政府也紛紛以各種形式招商投資。萬(wàn)科在山東濟(jì)南、碧桂園在河南商丘、魯能在重慶等一批田園綜合體項(xiàng)目紛紛簽約、落地。

張誠(chéng)被業(yè)內(nèi)稱為田園綜合體第一人。2012年，他在自己的EMBA畢業(yè)論文中，首次提出田園綜合體概念，無(wú)錫田園東方項(xiàng)目也于同年底啟動(dòng)。從理論到實(shí)踐，與其他開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，田園東方無(wú)疑走得更遠(yuǎn)。

作為較早進(jìn)入田園綜合體領(lǐng)域的企業(yè)，田園東方在與三農(nóng)合作、商業(yè)模式、盈利模型等方面積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。在張誠(chéng)來(lái)看，田園綜合體想要走得更遠(yuǎn)，需要擺脫對(duì)地產(chǎn)思維的依賴，著眼新業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)。

成都項(xiàng)目：土地破局

2018年下半年對(duì)于田園東方和張誠(chéng)而言，注定是一個(gè)忙碌的季節(jié)。按照計(jì)劃，8月，成都項(xiàng)目示范區(qū)開(kāi)始迎客；9月，田園東方無(wú)錫項(xiàng)目北區(qū)將正式開(kāi)放。

成都項(xiàng)目是田園東方繼無(wú)錫項(xiàng)目之后投資的第二個(gè)田園綜合體項(xiàng)目。

田園東方成都項(xiàng)目位于成都市天府新區(qū)，由田園東方與成都和盛家園小城鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“和盛家園”）合作開(kāi)發(fā)，雙方于2017年6月份簽署合作協(xié)議。據(jù)張誠(chéng)介紹，和盛家園是成都本地一家專門(mén)做集體土地整理的公司。

成都項(xiàng)目全名為天府新興和盛田園東方，和盛家園持有項(xiàng)目65%股權(quán)，田園東方占股比例為35%。合資公司旗下設(shè)有物業(yè)管理、農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)和樂(lè)園管理三家子公司。

成都項(xiàng)目主要分為四個(gè)板塊。愛(ài)尚田園主要打造文化藝展、學(xué)術(shù)論壇和婚慶婚禮等文化功能；樂(lè)活田園主要打造親子游樂(lè)、共享教育、田園拓展、田園觀光和特色商街等功能。

此外，創(chuàng)智田園板塊為產(chǎn)業(yè)功能，主要有田園辦公、科研等內(nèi)容；而田園社區(qū)與成都新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，建設(shè)農(nóng)民安置示范點(diǎn)。

2017年4月份，成都市政府出臺(tái)《成都市人民政府關(guān)于完善重大土地資源配置的實(shí)施意見(jiàn)》，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。同時(shí)，依托2008年成立的成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)一定范圍有條件的流通。

據(jù)張誠(chéng)透露，得益于成都市在農(nóng)地改革領(lǐng)域的突破，田園東方成都項(xiàng)目的建設(shè)用地主要通過(guò)成都市農(nóng)交所掛牌出讓獲取，農(nóng)業(yè)方面的土地通過(guò)土地流轉(zhuǎn)獲取，整個(gè)項(xiàng)目很少涉及國(guó)有建設(shè)土地。

在集體建設(shè)用地方面，作為專業(yè)集體土地整理機(jī)構(gòu)，和盛家園通過(guò)土地整理，一方面改善了農(nóng)民的居住環(huán)境，另一方面也整理出大量土地用于發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)，使得項(xiàng)目前期投資中涉及土地方面的投入大幅度減少。

張誠(chéng)表示，除了新民居安置之外，未來(lái)農(nóng)民在就業(yè)方面也有較為廣闊的選擇余地。在田園東方的新社區(qū)發(fā)展模型中，主要涉及幾個(gè)方面，第一，對(duì)原有房屋進(jìn)行修繕、對(duì)土地及地上附著物補(bǔ)償；第二，集體以土地等權(quán)益入股項(xiàng)目，分享相關(guān)收益；第三，村民成為職業(yè)農(nóng)民或服務(wù)人員獲得工資；第四，雙方合作開(kāi)展特色農(nóng)業(yè)及其他創(chuàng)新業(yè)態(tài)等。

無(wú)錫項(xiàng)目：旅游業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)盈利

無(wú)錫項(xiàng)目是田園東方首個(gè)落地的田園綜合體項(xiàng)目，也是國(guó)內(nèi)田園綜合體領(lǐng)域較早開(kāi)始實(shí)踐的項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目于2013年初動(dòng)工，建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地比例約為1:10，其中水蜜桃種植園占農(nóng)業(yè)用地的一半以上。

無(wú)錫項(xiàng)目位于無(wú)錫市惠山區(qū)陽(yáng)山鎮(zhèn)，不同于成都項(xiàng)目，無(wú)錫項(xiàng)目主要和農(nóng)村集體組織進(jìn)行合作。其中張誠(chéng)和東方園林集團(tuán)董事長(zhǎng)何巧女共同成立的東方城置地股份有限公司持股75.79%，無(wú)錫富民農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“無(wú)錫富民”）持股24.21%。

無(wú)錫富民的主要股東為兩家，其中惠山區(qū)陽(yáng)山鎮(zhèn)住基村委會(huì)和鴻橋村委會(huì)各持有50%股份，這兩個(gè)村莊也是田園東方無(wú)錫項(xiàng)目所在地。6月下旬經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者實(shí)地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，無(wú)錫項(xiàng)目保留了兩個(gè)村莊大部分原有民居。

田園東方無(wú)錫項(xiàng)目配建有11.67萬(wàn)平方米的住宅，主要為358戶別墅產(chǎn)品，第一期于2014年開(kāi)盤(pán)，二期項(xiàng)目目前還未正式推出。同時(shí)，項(xiàng)目周邊還有萬(wàn)科、龍湖的住宅項(xiàng)目，目前處于在售狀態(tài)。

由于項(xiàng)目配建一定住宅，也使得無(wú)錫項(xiàng)目前期投入獲得平衡。不過(guò)張誠(chéng)表示，田園綜合體與住宅開(kāi)發(fā)是兩回事，“因?yàn)槭莾蓚€(gè)完全不同的業(yè)態(tài)，你也可以把它看成是兩個(gè)項(xiàng)目，而且我們會(huì)逐步剔除地產(chǎn)。”據(jù)悉，田園東方曾與無(wú)錫萬(wàn)科接觸商談合作開(kāi)發(fā)住宅事宜。

無(wú)錫項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要涉及休閑農(nóng)業(yè)、社區(qū)支持型農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、田園游樂(lè)、田園度假、田園文化市集等方面，其中東區(qū)示范區(qū)已經(jīng)開(kāi)放了兩年之久，北區(qū)核心區(qū)也將于近期陸續(xù)全部開(kāi)放。

田園東方提供的資料顯示，2017年無(wú)錫項(xiàng)目客流量達(dá)到了30萬(wàn)人次，目前旅游方面已經(jīng)開(kāi)始盈利，對(duì)于具體盈利數(shù)字，張誠(chéng)并沒(méi)有透露，但其表示，目前農(nóng)業(yè)方面還處于投入狀態(tài)，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利。

在無(wú)錫項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中，張誠(chéng)曾把農(nóng)業(yè)作為主要營(yíng)收來(lái)源，但其最終發(fā)現(xiàn)，農(nóng)業(yè)方面投入周期較長(zhǎng)，并不能成為主要營(yíng)收來(lái)源的主體，以水蜜桃種植園為例，今年才開(kāi)始進(jìn)入果期，相對(duì)而言，旅游更具有盈利潛力。

張誠(chéng)的田園綜合體實(shí)踐

在創(chuàng)辦田園東方之前，張誠(chéng)曾在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有過(guò)十多年的城市綜合體規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

他于2001年加入萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，歷任地方公司總經(jīng)理、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)規(guī)劃院院長(zhǎng)、萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁等職務(wù)。

2011年離開(kāi)萬(wàn)達(dá)后，張誠(chéng)在東方園林集團(tuán)的支持下開(kāi)始創(chuàng)業(yè)。

張誠(chéng)持有田園東方60%的股份，為第一大股東，東方園林集團(tuán)持有40%股份。目前，張誠(chéng)仍擔(dān)任東方園林董事，同時(shí)也是東方園林集團(tuán)旗下多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目法人代表。

2012年，張誠(chéng)首次提出田園綜合體理論。在當(dāng)時(shí)，田園綜合體屬于一個(gè)新興概念，國(guó)內(nèi)并沒(méi)有相關(guān)實(shí)踐案例，“2012到2015年3年間，田園綜合體是否能做成，我心里也沒(méi)譜，也懷疑過(guò)因?yàn)檫@個(gè)選擇喪失了機(jī)會(huì)成本。”張誠(chéng)坦言。

2016年，“特色小鎮(zhèn)”概念成為風(fēng)口，田園文旅小鎮(zhèn)作為田園綜合體的一種表現(xiàn)形態(tài)，也被列為為特色小鎮(zhèn)的一種。張誠(chéng)懸了三年的心，這才落下。而彼時(shí)，無(wú)錫田園東方蜜桃村示范區(qū)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了兩年。

不過(guò)即便如此，張誠(chéng)還是堅(jiān)持“田園綜合體”不能和特色小鎮(zhèn)劃等號(hào)，“為什么我們沒(méi)有叫農(nóng)業(yè)綜合體或農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)，那是因?yàn)槲覀兏敢獍烟飯@綜合體稱之為一種思維方式、一種方法論。它不應(yīng)該固化和標(biāo)準(zhǔn)化。”

2016年9月，中央農(nóng)辦工作小組考察了田園東方，2017年“田園綜合體”一詞正式被寫(xiě)入中央一號(hào)文件，田園東方和張誠(chéng)開(kāi)始走入公眾視野。前來(lái)考察的企業(yè)和政府絡(luò)繹不絕，僅2017年全年，無(wú)錫項(xiàng)目就接待了1400多次考察。

張誠(chéng)坦言一路走來(lái)很難，作為一家民營(yíng)企業(yè)，田園東方在獲取金融機(jī)構(gòu)融資和政策性資金扶持方面并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。對(duì)于鄉(xiāng)村領(lǐng)域，政府公共資源投放和社會(huì)資本、金融的參與也沒(méi)有天然的積極性，“但鄉(xiāng)村振興的事業(yè)，需要更多有宏觀格局眼光的實(shí)際支持”。

6年來(lái)，田園東方的旅游、農(nóng)業(yè)和社區(qū)模型基本成型，按照張誠(chéng)計(jì)劃，無(wú)錫項(xiàng)目的農(nóng)業(yè)板塊在2022年左右可以實(shí)現(xiàn)盈利。張誠(chéng)表示，目前田園東方的資金來(lái)源主要依靠自有資金和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入，“還好能轉(zhuǎn)起來(lái)。”

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“經(jīng)觀地產(chǎn)”（ID：jingguandichan），原標(biāo)題：《田園東方張誠(chéng)：田園綜合體要擺脫地產(chǎn)依賴》。