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對于文旅市場而言，華僑城是個特例。因為券商習慣性稱其為地產企業，而華僑城卻習慣講自己的文旅故事。

近日，華僑城在揚州華僑城文旅綜合項目發布會上披露了2019年文旅項目的投資情況。截至目前，其投資項目數量為16個，文旅綜合類占比超70%，超過2018年全年落地總數。從數量上看，華僑城正踐行著自己從“文旅+地產”到“文化+旅游+城鎮化”的轉型計劃，以此來提升文旅板塊在集團的重要性。

但從華僑城集團旗下主要上市公司華僑城A(000069.SZ)的業績來看，2018年，其實現營業收入481.42億元，同比增長13.7%;利潤總額154億元，同比增長20%，增速連續兩年放緩。同時，旅游綜合業務收入增速連續多年下降，華僑城最重要的主題公園業態——歡樂谷，接連出現接待游客人數和門票收入負增長。

業內人士向藍鯨產經記者指出，華僑城對國內主題公園市場的發展有不可磨滅的貢獻，但近年來國外主題公園巨頭接連進入國內分食市場蛋糕，而華強方特(834793.OC)等國內主題公園企業崛起，已讓華僑城在主題公園領域不具備競爭力。

競爭環境突變，歡樂谷缺少競爭籌碼

“華僑城是中國最早引入主題公園概念的企業，尤其是歡樂谷品牌的發展，極大地促進了國內文旅市場的發展。”景鑒智庫創始人周鳴岐對藍鯨產經記者表示。

資料顯示，華僑城于1989年設立了中國首個文化主題公園“錦繡中華”;1998年，深圳歡樂谷開業，至此，華僑城實現了觀光型旅游產品到注重參與體驗的新型旅游產品的升級。作為最早引入“旅游+地產”概念的企業，華僑城通過世界之窗、歡樂谷、東部華僑城等項目迅速鋪開。2006年以來，華僑城陸續將歡樂谷推向全國準一線城市。

享受主題公園市場紅利的華僑城，在房地產和旅游綜合業務方面得到了快速發展。根據《2017年全球主題公園調查報告》，2017年，華僑城主題公園游客接待量達4288萬人次，位列全球主題公園集團四強。

然而，在前期占領空白市場后，華僑城開始凸顯疲態。中國主題公園研究院院長林煥杰對藍鯨產經記者坦言，“歡樂谷是國內比較早和比較上規模的都市娛樂型樂園，但其主題特性不明顯，更偏重于游樂園。迪士尼進入中國以后，對中國本土主題公園必然會產生一定的沖擊，歡樂谷也不例外。”

事實上，自迪士尼等海外主題公園巨頭進入中國市場以來，歡樂谷確實受到了比較明顯的影響。華僑城公司債券跟蹤評級報告顯示，深圳歡樂谷、成都歡樂谷和北京歡樂谷接待游客人數和門票收入出現負增長。其中，北京歡樂谷2017年接待游客341.63萬人，同比減少約24萬人，對應門票收入減少1900萬元;成都歡樂谷2017年接待游客208.2萬人，同比減少約10萬人，收入減少近2000萬元;深圳歡樂谷2017年接待游客295.55萬人，同比減少約5萬人，收入減少近2000萬元。

華僑城債券評級追蹤報告

對歡樂谷面臨的困境，周鳴岐分析認為，歡樂谷在“內外夾擊”的影響下，已經不具備競爭優勢。“像華強方特都是使用自己研發的游樂設備，有利于成本管控。但歡樂谷依靠購買設備，僅這一項就無法與其比擬。”同時，資本更為雄厚的融創中國(01918.HK)、中國恒大(03333.HK)等房企先后進軍主題公園，亦對華僑城旗下的主題公園形成壓力。

林煥杰也向藍鯨產經記者表示，現在的游客已不單單是追求感官的刺激，更注重的是精神的享受，所以，人們對歡樂谷這類偏重游樂型的主題公園會逐漸失去吸引力。

后知后覺：積極拿地，推動文旅科技重組上市

在歡樂谷項目式微的現狀下，華僑城的旅游綜合業務增速逐漸放緩。華僑城2018年年報顯示，其旅游綜合業務的增速為6.08%，對比2016年29.91%和2017年15.77%的增速，下降趨勢明顯。

同時，旅游綜合業務占華僑城總收入比重也在不斷降低。數據顯示，其占比已從2016年的45.11%降至2018年的40.83%。但從時間段來看，該階段正是華僑城提出淡化地產角色，加碼文旅的關鍵時期，數據呈反向走勢。這也引起不少投資者的擔心。

為此，藍鯨產經記者致電華僑城相關負責人，對方并未回答增速放緩一事，僅表示華僑城文旅業績是穩步提升的，同時還稱后續會有更多布局。

根據中指研究院提供的數據，2018年以來，華僑城拿地速度提升，全年拿地面積1027萬平方米，拿地金額為496億元，在所有房企中排第12位。2019年一季度，華僑城依舊保持這一速度，拿地金額為102億元，在所有房企中居第15位。

“華僑城提出‘文化+旅游+城鎮化’的發展模式以來，其拿地也好，賣地也好，都是遵循這個邏輯。”周鳴岐表示，華僑城在主題公園領域的優勢已經不多，而近期一直嘗試的旅游小鎮成為其新的方向，拿地應該有這方面考量。

但周鳴岐也指出，從華僑城力推文旅科技與云南旅游(002059.SZ)重組，以期實現登陸資本市場來看，該公司還是有意與華強方特等企業競爭，嘗試自主研發娛樂設施。

據了解，文旅科技是為客戶提供園區策劃設計、高科技游樂設備研發、制造及工程代建等服務的綜合供應商。2011年8月，華僑城對其完成收購，更名為文旅科技，2015年順利登陸新三板，2017年摘牌。為謀求A股上市，選擇與旅企云南旅游重組，反復多次，終于在2019年4月獲得證監會核準。

國內外知名主題樂園主要高科技游樂設施

興業證券分析師向藍鯨產經記者分析稱，雖然華僑城是文旅科技的主要客戶，但歡樂谷系列主題公園并非文旅科技未來主要需開拓的市場，而是向自有IP“卡樂”主題公園提供全產業服務側重。也就是說，云南旅游或希望文旅科技擺脫對華僑城的依賴。

華僑城是文旅產業攪局者還是找不到方向

在文旅板塊動作頗多的華僑城，一直以來都被認為“重地產輕旅游”，而這一爭議則直指其是文旅市場的攪局者。

有不愿具名的業內人士對藍鯨產經記者直言，華僑城通過打造旅游概念可以減少拿地的難度，而其央企的身份也更容易使其拿到更優惠的價格，這也正是近年來融創中國、中國恒大等地產商紛紛效仿布局文旅產業的原因。“然而，這對市場而言，并非好事。”該人士強調道。

但林煥杰認為這種說法并不客觀：“華僑城的做法是旅游項目真真正正地做，房地產也認認真真地做。從深圳的錦繡中華、世界之窗、歡樂谷、東部華僑城以及歡樂海岸等項目，都可以證明這一點。與某些大型民營企業以旅游之名做地產之事，賺取高額土地差價和利潤相比，華僑城不一樣。”

國家為限制以旅游、文化為名，但目標直指地產的做法。2018年，發改委等五部門聯合印發《關于規范主題公園建設發展的指導意見》(以下稱“《意見》”)，《意見》要求，嚴禁以主題公園建設名義占用各類保護區或破壞生態，嚴格控制主題公園周邊的房地產開發，不得與主題公園捆綁供地和審批，從嚴限制主題公園周邊住宅用地比例和建設規模，不得通過調整規劃為主題公園項目配套房地產開發用地等。

“政策一視同仁，對華僑城也會有影響。”上述業內人士表示，“但也正是在政策趨嚴的背景下，華僑城開始探索旅游特色小鎮業務。”

此次披露的揚州華僑城文旅綜合項目也是涵蓋文創、旅游、商業、居住等的綜合業態。同時，2019年3月，華僑城還披露了南海旅游島、東莞文旅特色小鎮等項目。而短時間內開發多個特色小鎮項目，也讓華僑城面臨不小的負債壓力。

數據顯示，截至2018年末，華僑城凈負債率較2017年增加31.5個百分點，達到了84.3%。有券商表示，2019年開年以來，華僑城拿地開發特色小鎮明顯提速，這一負債率在短時間內降低，會比較困難。

華僑城凈負債率走向

周鳴岐向藍鯨產經記者強調，無論是原有主題公園業態的發展，還是現在大力開發的特色小鎮業務，對華僑城來講都難度不小，從中也能看出其迷茫找不到轉型的方向。同時，作為央企，華僑城還需要解決體制僵化的問題，依靠文旅講故事拿地，畢竟不是長遠之計。

*本文來源：藍鯨財經，本文作者：李丹昱，原標題：《華僑城的焦慮與無奈：高舉文旅大旗，歡樂谷的故事卻越講越少》。