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康養(yǎng)地產(chǎn)的發(fā)展為解決健康服務資源的供需錯位矛盾和空間分布矛盾提供了渠道。但現(xiàn)存項目常常陷于地產(chǎn)邏輯，產(chǎn)業(yè)布局缺乏統(tǒng)籌，盈利模式不夠清晰。康養(yǎng)地產(chǎn)需要重新審視居民健康消費需求，梳理拆分關鍵增值服務環(huán)節(jié)，激發(fā)健康需求的空間化富集，探索新興醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)品、前沿技術、健康資源的地產(chǎn)融合路徑。

在健康需求激增和企業(yè)轉型壓力的雙重驅動下，國內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)項目于2010年起逐步萌發(fā)，呈現(xiàn)出“依附城市”“多元主體”“醫(yī)養(yǎng)雙線”等特征。

2010年，我國衛(wèi)生消費總額突破2萬億元，并且在此后多年中始終以超GDP增速的水平增長，近三年復合增長率仍然超過12%。

資料來源：國家統(tǒng)計局，睿標環(huán)球

同一時期，房價嚴控政策與健康產(chǎn)業(yè)指導政策開始出臺，協(xié)同促進房企產(chǎn)業(yè)轉型。以國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》為序幕，房地產(chǎn)行業(yè)逐步告別高速增長，諸多頭部房企紛紛開始轉型過程。而一系列養(yǎng)老管理、健康服務業(yè)相關的政策東風，則促使康養(yǎng)地產(chǎn)領域成為房企轉型布局的重要方向。

資料來源：公開資料，AECOM，睿標環(huán)球

• 現(xiàn)存項目特性一：依附城市

從國內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)現(xiàn)狀看，一線城市集群和沿海旅游目的地是項目集中分布地區(qū)。一方面，優(yōu)質的社會醫(yī)療資源在東部沿海城市富集度高，2016年國內(nèi)78%的三甲醫(yī)院都位于東部沿海地區(qū)；另一方面，這些地區(qū)的健康消費意愿和支付能力也更強，人均收入水平、老齡化程度都遠超全國平均。

針對大型康養(yǎng)項目的不完全統(tǒng)計顯示，京津冀、長三角、珠三角三地已有多處大型健康地產(chǎn)項目，且以進入門檻相對較低的養(yǎng)老地產(chǎn)為主。

資料來源：公開資料，AECOM，睿標環(huán)球

• 現(xiàn)存項目特性二：多元主體

康養(yǎng)地產(chǎn)參與方包括傳統(tǒng)地產(chǎn)商、集團控股公司、險資公司、資本機構、核心醫(yī)療資源、衍生醫(yī)療產(chǎn)業(yè)等，參與主體眾多，合作方式復雜。其中，傳統(tǒng)地產(chǎn)商最為活躍，在多方合作中處于主導地位。而同時，增量項目愈發(fā)強調通過多種方式掌握核心醫(yī)療資源。

資料來源：睿標環(huán)球

• 現(xiàn)存項目特性三：醫(yī)養(yǎng)雙線

現(xiàn)存康養(yǎng)地產(chǎn)項目有兩種主要布局思路，一是面向龐大且潛力巨大的老年群體，建設養(yǎng)老綜合項目，二是深度融合醫(yī)療資源，實現(xiàn)專業(yè)醫(yī)療的社會化和旅居化。多數(shù)項目中兩種類型在一定程度上相互交叉。

養(yǎng)老型項目進入門檻低，而與傳統(tǒng)住宅結合程度高，可作為成熟社區(qū)、城市更新、旅居游樂等項目的拓展部分。萬科、綠地、遠洋、華潤、保利等開發(fā)商主要以養(yǎng)老地產(chǎn)為大健康切入點，同時逐漸積累醫(yī)療資源。

專業(yè)醫(yī)療型項目由于涉及治療環(huán)節(jié)，需要圍繞醫(yī)院、醫(yī)生、機構等專業(yè)醫(yī)療資源展開項目。隨著地產(chǎn)商的深入產(chǎn)業(yè)布局，成立、并購、深度合作國內(nèi)外醫(yī)療資源，強專業(yè)性的健康地產(chǎn)項目成為近年的趨勢。恒大、萬達、泰禾在這方面相對典型，優(yōu)先布局醫(yī)院、品牌等專業(yè)資源，建立健康品牌認知。

資料來源：AECOM，睿標環(huán)球

盡管全國范圍的康養(yǎng)地產(chǎn)愈發(fā)的如火如荼，但相當多的項目仍然無法擺脫住宅產(chǎn)品思維。向養(yǎng)老需求者提供房子，無法解決老人照護、醫(yī)療、晚年生活等需求；向高凈值人群提供房子，無法解決個性化健康管理的需求；向年輕群體提供房子，更無法解決其身心亞健康的健康優(yōu)化需求。

現(xiàn)存康養(yǎng)地產(chǎn)項目往往倚重“地產(chǎn)”而輕視“健康”。市場多見的“森林康養(yǎng)”、“溫泉spa”、“心靈療愈”等“泛”健康主打賣點，實際上只能承擔提供附加價值的空間產(chǎn)品功能，而無法承擔核心健康產(chǎn)品功能。

當前市場環(huán)境下，除養(yǎng)老型項目外，長期居住功能難以成為項目核心需求。一方面，政府政策更加偏好地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)帶動力，專業(yè)醫(yī)療品牌和健康服務能力成為取地關鍵指標；更重要的是，除非土地資源本身具有良好增值潛力，否則康養(yǎng)地產(chǎn)所能觸達的購房租房需求難以滿足其長期盈利需要。因此，能否真正讀懂有支付能力的健康需求，并在合理空間中提供相應的健康產(chǎn)品，是康養(yǎng)地產(chǎn)項目能否良性發(fā)展的關鍵。

實際上，在人均收入大幅增長、消費結構不斷升級、醫(yī)學科技持續(xù)爆發(fā)的背景下，健康需求早已不局限在疾病診療環(huán)節(jié)。環(huán)境生態(tài)、食品安全、運動平衡等泛健康需求在中青年群體中快速擴散，美容復健、精準健康評估、個性化健康管理等等高端醫(yī)療需求也在快速拓展消費市場。

資料來源：麥肯錫調研，睿標環(huán)球

以80、90后居多的白領階層為例，世衛(wèi)組織的調查表明，由于工作壓力大、加班頻繁、經(jīng)常熬夜、缺乏鍛煉、飲食不規(guī)律等原因，作為代表性的高消費能力人群，其中82.8%處于亞健康狀態(tài)。中國家庭報的數(shù)據(jù)也顯示，35-44歲年齡冠心病發(fā)病率增幅達30.3%，高血壓、甲狀腺結節(jié)、胃癌等成為白領群體的高發(fā)慢性病。叮當研究院的數(shù)據(jù)同樣表明，8090后中有養(yǎng)生意識的人群超過7成，2018年上半年叮當快藥養(yǎng)生健康類產(chǎn)品銷量同比增長72.5%。睡眠障礙、脫發(fā)、肝臟不適、肥胖、腸胃病等等成為該人群的主要健康障礙。

資料來源：叮當快藥，睿標環(huán)球

再以40-49歲的高凈值人群為例，其醫(yī)療服務需求在近幾年也處于快速釋放狀態(tài)。泰康調研數(shù)據(jù)表明，一方面，三甲醫(yī)院仍是該群體就醫(yī)選擇的主要標的，但另一方面，當被問及如何應對不滿意的就醫(yī)體驗，選擇中資或外資私立醫(yī)院的占到55%和41%以上，顯示出其對替代性高端醫(yī)療健康資源的強烈需求。高凈值人群的特征是期望以金錢獲取到最為便捷、專業(yè)和全面的醫(yī)療服務。針對個人特點和體質提供的個性化全程醫(yī)療管理方案是高群體的重點需求，產(chǎn)品目標應以延長健康周期、延遲疾病發(fā)生、兼顧身體心理為聚焦。

資料來源：泰康調研，睿標環(huán)球

更一般地，清華大學地球系統(tǒng)科學系與國際著名學術期刊《柳葉刀》聯(lián)合發(fā)表的分析表明，非傳染性疾病已經(jīng)取代傳染性疾病成為了中國人疾病負擔的主要貢獻來源，并且外部環(huán)境和生活習慣性的危險因素是常人疾病風險的主要歸因。心血管疾病、癌癥、呼吸系統(tǒng)疾病、糖尿病已經(jīng)成為中國的主要殺手。其背后，是空氣污染、水污染、低水平體力活動、失衡膳食結構、吸煙和有害飲酒、代謝紊亂等等因素。世衛(wèi)組織曾估計，2012年中國因空氣污染導致的年齡標化死亡率為每10萬人70例，遠超世界平均的47例。針對11個城市青少年的調查顯示，只有22.6%的男孩和11.3%的女孩滿足每天的體力活動要求。從1980到2010年，沿海城市男生肥胖率從3.8%上升到了32.6%，女孩則從3%上升到19.1%。

資料來源：清華大學&《柳葉刀》雜志，睿標環(huán)球

綜合來看，不僅僅是傳統(tǒng)概念中的老年健康需求，更廣年齡范圍和更多社會階層人群都存在持續(xù)且有支付能力的健康需求。而將各類健康需求向特定空間富集，形成商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、酒店度假等盈利業(yè)態(tài)，仍然需要以專業(yè)醫(yī)療類的健康資源為核心。

圍繞有支付能力的健康需求，康養(yǎng)地產(chǎn)還需要以構建品牌化、專業(yè)化、差異化的健康服務產(chǎn)品體系為導向。按照醫(yī)療過程劃分，健康產(chǎn)業(yè)資源可分為防、診、治、療、養(yǎng)等環(huán)節(jié)，其中尤以預防、診斷和養(yǎng)生為康養(yǎng)地產(chǎn)的融合連接點。相關的高附加值、高新技術、高成長性細分健康產(chǎn)業(yè)應成為康養(yǎng)地產(chǎn)的重點發(fā)展方向。

“防、診、治、療、養(yǎng)”五個健康資源環(huán)節(jié)目前各自聚集了一批前沿技術。例如防治環(huán)節(jié)的基因測序、基因檢測、液體活檢、預防性疫苗，診斷環(huán)節(jié)的智慧醫(yī)療、遠程醫(yī)療、醫(yī)療影像等等。治療環(huán)節(jié)相關的高成長性技術更加豐富，包括面向通用場景的高端藥物研發(fā)（mRNA核酸藥、生物小分子藥）以及強調個性化的新型治療手段研發(fā)（基因治療、干細胞治療）。此外，3D生物打印、醫(yī)療機器人等技術手段也在多個許多環(huán)節(jié)能夠實現(xiàn)落地應用，提供具有針對性的高端健康服務。

資料來源：華夏幸福，睿標環(huán)球

從前述重點房企的大健康布局領域也可以看到，近年各大企業(yè)都在向前沿、高附加值的專業(yè)醫(yī)療服務資源傾斜資本。華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究的分析顯示，中短期內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ?3個生命健康細分產(chǎn)業(yè)中，非治療類產(chǎn)業(yè)占到近一半，2020年市場規(guī)模有望來到近3000億。其中，醫(yī)療影像行業(yè)具有千億級大市場規(guī)模，基因測序、移動醫(yī)療、智慧醫(yī)療、分子診斷等產(chǎn)業(yè)則在百億量級，成長性強、資本關注力度大、商業(yè)模式逐漸清晰，在合理的品牌規(guī)劃下，都可以契合康養(yǎng)地產(chǎn)的To C產(chǎn)品化路徑。

資料來源：華夏幸福，睿標環(huán)球

對于開發(fā)商而言，即使已經(jīng)充分掌握項目整體市場需求和健康服務產(chǎn)品定位，整合健康資源仍然存在各類難點。以當前市場案例來看，地產(chǎn)主體整合健康資源主要有三類模式，收購參股、投資自建和合作運營。

• 收購參股

通過收購市場中成熟醫(yī)療機構的股權，直接獲取成熟的醫(yī)療技術和管理運營團隊。缺點則是選取高復用性的優(yōu)質標的考驗產(chǎn)業(yè)理解力，收購方式的商定及談判也存在一定的不可預測風險。

• 投資自建

通過自建的方式為提供醫(yī)療服務，從而提升產(chǎn)品品質，實現(xiàn)地產(chǎn)增值的同時為醫(yī)療業(yè)態(tài)輸送穩(wěn)定消費者。該方式對開發(fā)商來說的自主可控性強。缺點則是醫(yī)療健康業(yè)態(tài)的催化成熟周期較長，前期投入巨大，且需要時間樹立口碑。

• 合作運營

由地產(chǎn)商負責投資開發(fā)，同時與具有聲譽的健康服務機構進行合作，入駐機構負責運營管理醫(yī)療健康業(yè)態(tài)。該方式可實現(xiàn)‘專業(yè)的人做專業(yè)的事’，提高運營效能，增加健康產(chǎn)品及附加空間業(yè)態(tài)的含金量。

 頭部地產(chǎn)商通過上述方式的多年產(chǎn)業(yè)上下游布局，往往都已擁有核心健康資源，剩下的就是在市場中檢驗布局邏輯，驗證資源可落地性。

而對于康養(yǎng)地產(chǎn)后進者而言，瞄準產(chǎn)業(yè)前沿，布局高附加值且可持續(xù)的健康資源，則差異化機會仍然大有可為；盯緊資本動向，觸達品牌化的專業(yè)供應商和服務商，則良性資源整合還有廣闊天地。

康養(yǎng)地產(chǎn)必然需要以健康產(chǎn)品邏輯實現(xiàn)空間增值。大健康IP需要借助專業(yè)性的機構、產(chǎn)品、技術，才能在地產(chǎn)空間良性生長。

*本文來源：微信公眾號“睿標文旅IP洞察”（ID：rbgweixin），原標題：《康養(yǎng)地產(chǎn)如何擺脫“亞健康”》。