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以92億創(chuàng)下年內(nèi)最高地塊總價(jià)紀(jì)錄后，昆明本地房企俊發(fā)又拿下了一個巨無霸項(xiàng)目。

近日，昆明城投在官網(wǎng)發(fā)布消息稱，與俊發(fā)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬共同打造晉寧體育小鎮(zhèn)，項(xiàng)目規(guī)劃擬研究總面積約5.7萬畝，預(yù)計(jì)總投資約600億元。

5.7萬畝的龐大開發(fā)體量令人側(cè)目，不過在晉寧特殊的歷史發(fā)展節(jié)點(diǎn)，這樣的規(guī)模似乎并不讓人意外。自2017年撤縣設(shè)區(qū)后，晉寧加快發(fā)展步伐，目前已建成開業(yè)昆明最大的主題公園——七彩云南歡樂世界，同時開發(fā)古滇名城、晉寧未來城、綠地國際健康城等多個千畝乃至上萬畝的大盤。

晉寧體育小鎮(zhèn)也是“大跨步發(fā)展”中的一員，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，該項(xiàng)目的歷史最早可追溯至2010年，當(dāng)時昆明城投與晉寧區(qū)政府簽訂晉寧約3萬畝土地一級開發(fā)合同。

一級開發(fā)整理是土地進(jìn)入招拍掛的必要階段，一般而言，參與企業(yè)可獲得固定比例收益，同時也可通過分享土地出讓金、土地增值等途徑獲得收益。

不過，龐大的開發(fā)體量、不可控的開發(fā)周期以及征收拆遷過程中存在的不確定性，可能會讓開發(fā)企業(yè)承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，譬如被稱為“土地一級開發(fā)第一股’的云南城投，就曾因昆明環(huán)湖東路沿線4.18萬畝的一級土地開發(fā)而歷經(jīng)曲折。

從資料來看，截至2019年中，昆明城投負(fù)責(zé)收儲的3萬畝土地，仍未走入招拍掛流程。不過在7月份，這一歷時九年的一級開發(fā)項(xiàng)目迎來了新的希望——晉寧區(qū)政府與俊發(fā)簽署《昆明市晉寧體育小鎮(zhèn)項(xiàng)目投資合作框架協(xié)議》，擬研究規(guī)劃的5.7萬畝面積中，就包括了昆明城投授權(quán)收儲的3萬畝土地。于是有了8月份昆明城投與俊發(fā)的簽約。

但為什么會是俊發(fā)？昆明資深地產(chǎn)人士康兵告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，俊發(fā)也是通過一級開發(fā)進(jìn)入項(xiàng)目的——4月份，俊發(fā)首入晉寧區(qū)，中標(biāo)昆陽西北片區(qū)2733.28畝城市更新改造（城中村）項(xiàng)目，多方猜測認(rèn)為，該項(xiàng)目也在晉寧體育小鎮(zhèn)的范圍內(nèi)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就項(xiàng)目規(guī)劃以及未來營運(yùn)方向咨詢俊發(fā)，截至發(fā)稿，未有回復(fù)。不過，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，5.7萬畝的體量已經(jīng)不是小鎮(zhèn)，而是小城規(guī)模，業(yè)態(tài)肯定是復(fù)合型的。

他指出，這也是俊發(fā)以小鎮(zhèn)為名實(shí)現(xiàn)低價(jià)拿地的主要方式。

事實(shí)上，自2017年撤縣設(shè)區(qū)后，晉寧房地產(chǎn)開發(fā)火速升溫。康兵指出，今年已經(jīng)有20多家開發(fā)商進(jìn)入這個區(qū)域，其中包括新城5.65億拿下6宗商住地，用于建設(shè)云南第5座吾悅廣場；藍(lán)光公告稱已獲得晉寧425畝土地。

作為以城中村改造起家的云南本地房企，俊發(fā)在政府關(guān)系以及資源上有著天然的優(yōu)勢，自然也不愿意錯過這樣的機(jī)遇，但龐大的開發(fā)體量顯然也給了這家房企更多的挑戰(zhàn)，現(xiàn)金流、融資鏈都是需要考慮的問題。

從目前情況來看，俊發(fā)仍是一家具備發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)——官網(wǎng)顯示其儲備土地5014萬平方米，土儲貨值達(dá)5650億元。

但正如硬幣的兩面，大量收并購以及城市更新項(xiàng)目造成的慢周轉(zhuǎn)也在影響俊發(fā)的發(fā)展速度。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2013年俊發(fā)曾提出“五年千億”的目標(biāo)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，截至2018年末，俊發(fā)實(shí)現(xiàn)銷售630億元，與千億還有370個小目標(biāo)的距離。

折戟的目標(biāo)并沒有影響俊發(fā)的野心，但如今，它換了另一種說法。

今年6月份，俊發(fā)宣布“最美云南計(jì)劃”，計(jì)劃用城鄉(xiāng)更新模式做文旅項(xiàng)目開發(fā)，并表示將在5年內(nèi)投資500億元，用于云南的鄉(xiāng)村振興建設(shè)。如同晉寧體育小鎮(zhèn)般，以城鄉(xiāng)更新為內(nèi)核的文旅項(xiàng)目也將成為俊發(fā)的土地?cái)U(kuò)張模式。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，吞下了如此體量項(xiàng)目的俊發(fā)，學(xué)會消化才是未來的發(fā)展重點(diǎn)。

*本文來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：曾劍萍 ，原標(biāo)題：《解局 | 俊發(fā)如何吞下5.7萬畝體育小鎮(zhèn)？》