免费观看又色又爽又黄的崩锅_久久久久夜夜夜精品国产_丰满爆乳在线播放_亚洲av无码破坏版在线观看_日本五月天婷久久网站

近日，蛋殼公寓、自如寓接連被傳出赴美IPO的消息，且兩家公司均否定了上市傳聞。無(wú)風(fēng)不起浪，為何長(zhǎng)租公寓品牌在市場(chǎng)降溫后尋求上市呢？

眾所周知，2018年部分長(zhǎng)租公寓被傳出甲醛房，甚至一些企業(yè)以爆雷、破產(chǎn)的方式退出。行業(yè)早已從野蠻式發(fā)展階段，進(jìn)入下半場(chǎng)。一些頭部企業(yè)要想穩(wěn)固行業(yè)地位，并繼續(xù)擴(kuò)張，就需要通過(guò)繼續(xù)融資謀求更好的發(fā)展。

那么，如今長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)到底是什么行情？為何長(zhǎng)租公寓受到部分青年群體的喜愛(ài)？行業(yè)又存在哪里問(wèn)題呢？

市場(chǎng)有需求，但價(jià)格較高

近兩三年，長(zhǎng)租公寓品牌紛紛涌現(xiàn)在全國(guó)主要的一二線城市，包括房產(chǎn)中介鏈家旗下的自如寓、紫梧桐資產(chǎn)管理有限公司投資的高端白領(lǐng)公寓品牌——蛋殼公寓、以及許多中小品牌公寓等，就連地產(chǎn)商巨頭萬(wàn)科、龍湖也分別推出了泊寓、紅璞。長(zhǎng)租公寓集結(jié)了房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)企業(yè)、資本市場(chǎng)，以及個(gè)人投資者，四方力量齊聚會(huì)師。

長(zhǎng)租公寓賽道引來(lái)眾多玩家進(jìn)入，是因?yàn)樗麄兌伎吹搅诵袠I(yè)有著較大的市場(chǎng)需求。

前幾年，大多數(shù)城市租房群體主要通過(guò)線下房產(chǎn)中介，或者線上58同城、趕集網(wǎng)、搜房網(wǎng)等渠道租房，可真正開(kāi)始租房時(shí)卻會(huì)遇到照片與實(shí)物不一樣、看中的房子已經(jīng)被租出去了的情況，甚至有二房東亂收費(fèi)的現(xiàn)象。種種被坑的經(jīng)歷讓越來(lái)越多的租房族成為弱勢(shì)群體，于是大家漸漸轉(zhuǎn)變觀念，希望找品牌直租的房子，這樣不容易出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況，房屋的安全性也更有保障。

隨著生活水平的提高，人們的居住需求也發(fā)生了很大變化，更加注重高品質(zhì)的用戶體驗(yàn)，以及個(gè)人隱私不受侵犯。雖然買(mǎi)不起房子，但也不愿意合租或者群租。而且城市外來(lái)打工族流動(dòng)性較大，哪怕是合租房也難以找到合適的伙伴，所以不少人選擇長(zhǎng)租公寓直租。

另外，隨著單身潮的來(lái)臨，長(zhǎng)租公寓因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施齊全，有統(tǒng)一管理，品質(zhì)較高，而受到單身群體的青睞。加上政府打擊群租房，刺激了一部分長(zhǎng)租公寓的需求。

就長(zhǎng)租公寓的發(fā)展現(xiàn)狀，筆者走訪了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)秀水街3號(hào)院1號(hào)樓建國(guó)門(mén)和平自如寓。該店工作人員小王表示，房源面積在16-21平米之間，均為一居室，月租6099-6899元之間，價(jià)格通常是樓層越高、面積越大就越貴，低樓層、小面積就會(huì)便宜一些，另加收10%的服務(wù)費(fèi)。合同周期1-12個(gè)月都可以，如果簽約周期為1-3個(gè)月，月租金會(huì)上浮20%；4-6個(gè)月上浮10%，7-11個(gè)月上浮5%，一次簽約12個(gè)月不上浮，且最終的租金是上浮后再加收10%的服務(wù)費(fèi)。也就是說(shuō)實(shí)際月租金在6700-9000元/月之間。

在負(fù)一層是公共活動(dòng)區(qū)域，租戶可以在這里休息、聊天、工作等，另外還有健身房，每節(jié)課150元。在看房的過(guò)程中，休息區(qū)只有兩個(gè)女租客，拿著電腦在那里辦公，可見(jiàn)真正使用的公共區(qū)域的租客不多。

小王介紹，這里的租戶主要是附近上班的年輕人，入住率有70-80%。用戶一旦和自如寓簽約后，不能換房，同類(lèi)型的也不可以，如果換房要收半個(gè)月的租金。

看完房后，筆者問(wèn)了一些居住在這里的租戶，有的表示服務(wù)還不錯(cuò)，已經(jīng)住習(xí)慣了；有人表示剛來(lái)北京工作不久，主要是看中這里離工作的地方近，就租住在了這里，等熟悉北京的環(huán)境后，可能下次會(huì)找別的地方居住；還有人表示雖然環(huán)境還可以，但是價(jià)格較高，而且公共區(qū)域設(shè)施一般，自己也很少用，感覺(jué)不是很值。

隨后，筆者來(lái)到位于東城區(qū)天壇東里乙48號(hào)萬(wàn)科泊寓天壇店，工作人員表示，該店分為三種戶型，一是25平米的一居室，月租均價(jià)在5400元左右；二是30平米兩居室，月租4500元，窗戶在樓道，因?yàn)椴晒獠睿詢r(jià)格較低；三是25平米的LOFT，月租5400-6100元之間。目前，只有一居室的房源，其他兩種戶型都已租滿。泊寓是6個(gè)月起租，押一付一，如果一次性付款，能夠享受租金95折，不另收服務(wù)費(fèi)，收取商水商電費(fèi)用。

在基礎(chǔ)設(shè)施方面，租戶通過(guò)刷人臉識(shí)別智能控制系統(tǒng)后，才能進(jìn)入公寓，安全性較高。一樓有公共的辦公空間和廚房，以及WiFi網(wǎng)絡(luò)等，租戶可以免費(fèi)使用。

通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是泊寓、自如寓等主流品牌的長(zhǎng)租公寓，還是其他品牌都位于較繁華的地段，以工作在附近的年輕群體為主，他們?cè)敢庵Ц遁^高的租金。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)租公寓前兩年相比住小區(qū)房有一定的優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在的價(jià)格上漲了。他們前期通過(guò)低價(jià)吸引用戶入住，然后遞次漲價(jià)再獲得利潤(rùn)。長(zhǎng)租公寓主要是搶走了一室一廳的市場(chǎng)，因?yàn)橐皇乙粡d其實(shí)是租金最貴的，許多租戶又不愿意找人合租，而選擇長(zhǎng)租公寓。以目前來(lái)看，長(zhǎng)租公寓非常繁華的地段，且位于地鐵口附近，入住率能達(dá)到80%，地段差一點(diǎn)入住率會(huì)比較低。

競(jìng)爭(zhēng)激烈，靠資本推動(dòng)

許多玩家看到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)需求較大，于是紛紛進(jìn)入。加上資本的助推，長(zhǎng)租公寓一時(shí)成為風(fēng)口。

由于長(zhǎng)租公寓早期發(fā)展階段，主要靠廣告營(yíng)銷(xiāo)而被用戶所知道，再通過(guò)低價(jià)吸引租戶成為其租客，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。而且前期長(zhǎng)租公寓玩家為了搶占房源，不惜高價(jià)承包房源，然后再做公寓改造，也需要投入不小的資金，無(wú)形之中提升了運(yùn)營(yíng)成本。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)自2018年起便頻繁出現(xiàn)資金鏈斷裂，許多中小品牌接連倒閉。同時(shí)也誕生了蛋殼、自如等頭部品牌。隨著萬(wàn)科、龍湖等地產(chǎn)商的布局，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

對(duì)此，一位長(zhǎng)租公寓從業(yè)者表示：“前兩年，國(guó)內(nèi)許多長(zhǎng)租公寓品牌，通過(guò)低價(jià)和租戶簽約，然后把租約拿去做抵押，拿到更多的現(xiàn)金。這類(lèi)似于一種發(fā)債券的行式，相當(dāng)于把未來(lái)的現(xiàn)金流提前透支，非常不可控，容易出現(xiàn)爆雷。然而，許多長(zhǎng)租公寓玩家前期都會(huì)保持一種樂(lè)觀的心態(tài)，以為自己能夠成為幸運(yùn)兒，可結(jié)果是大多數(shù)企業(yè)都會(huì)以失敗而告終。”

也有一些精明的長(zhǎng)租公寓品牌會(huì)把房東拉來(lái)合伙一起做，房屋改造費(fèi)用由房東出，公寓方來(lái)運(yùn)營(yíng)，雙方合作按照約定好的營(yíng)收比例分成。因?yàn)樵趯?shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，還面臨著催租、續(xù)租、租戶投訴等問(wèn)題，這些都需要長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方去處理。

如今，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)普遍的玩法是，通過(guò)遞次提高租金，或者以“服務(wù)費(fèi)”、“管理費(fèi)”等形式間接提升租金。例如，蛋殼公寓、自如寓都會(huì)收取服務(wù)費(fèi)。

在調(diào)查中，蛋殼公寓的工作人員表示，他們主要的房源分布在小區(qū)，是民水民電，相對(duì)商住公寓更便宜。合同按統(tǒng)一規(guī)定一年一簽，押金為一個(gè)月，另收10%的綜合服務(wù)費(fèi)。付款方式分為三種：一是押一付一，另收9%的服務(wù)費(fèi)和1%的管理費(fèi)；二是付款半年可以享受服務(wù)費(fèi)打8折；三是一次性付一年房租，9%的服務(wù)費(fèi)打一折。1%的管理費(fèi)無(wú)論哪種付款方式，都需要繳納。

許多租戶表示：“服務(wù)費(fèi)是他們所難以接受的，明擺著就是變相漲價(jià)。”

此外，長(zhǎng)租公寓負(fù)面消息不斷，甲醛房、衛(wèi)生問(wèn)題、安全隱私問(wèn)題等，也給行業(yè)潑了一盆冷水。

站在行業(yè)角度，長(zhǎng)租公寓本身也是二房東，只是多了一個(gè)品牌名而已，如果問(wèn)題頻出，也會(huì)挫傷租房群體的積極性。

2018年8月，萬(wàn)科在深圳龍華開(kāi)啟城中村改造計(jì)劃，一時(shí)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，許多附近的租戶表示城中村一室一廳每月租金價(jià)格之前是1000元左右，而萬(wàn)科宣布加入城中村改造計(jì)劃后，同樣的房子房租漲到1500元/月。另有傳言稱(chēng)：“自如寓和蛋殼公寓為了搶占房源，相互競(jìng)價(jià)，拉高了房租。”

2019年7月，有媒體報(bào)道稱(chēng)：萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓推“萬(wàn)村計(jì)劃”，主動(dòng)違約賠償城中村房東損失。標(biāo)志著萬(wàn)科在深圳龍華的城中村改造計(jì)劃被擱置。

整體來(lái)看，長(zhǎng)租公寓中小品牌面臨生存艱難，行業(yè)迎來(lái)倒閉潮。而自如寓、蛋殼公寓、萬(wàn)科泊寓等頭部玩家也因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)，整體帶動(dòng)了房租上漲，讓租戶苦不堪言。而他們自身也面臨著盈利問(wèn)題，所以通過(guò)不斷漲價(jià)、鎖定愿意支付高租金的租戶，維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

行業(yè)進(jìn)入下班場(chǎng)，精耕細(xì)作才能取勝

據(jù)艾媒資訊發(fā)布的《2019中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查與消費(fèi)者行為監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，預(yù)計(jì)到2020年、2025年，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬(wàn)億元、2.9萬(wàn)億元。目前，90后的租客占比高達(dá)75%，大多數(shù)年輕人不得不選擇租房。

對(duì)于一二城市外來(lái)年輕人來(lái)說(shuō)，公寓的舒適程度，互聯(lián)網(wǎng)的便捷程度，生活服務(wù)的豐富程度成為他們選擇長(zhǎng)租公寓的主要因素。特別是隨著自由職業(yè)者數(shù)量日益增長(zhǎng)，越來(lái)越多的人選擇在“免費(fèi)”公共空間辦公，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)潛力大。

2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓不斷爆雷，行業(yè)進(jìn)入正式下半場(chǎng)。未來(lái)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的、品牌優(yōu)勢(shì)、知名度高、口碑好的企業(yè)會(huì)存活，甚至是越做越大。但也充滿不確定性，特別是房地產(chǎn)商自持物業(yè)的情況越來(lái)越多，它們自己做長(zhǎng)租公寓也成為一種趨勢(shì)。

隨著人們生活水平的提高，租戶對(duì)居住的品質(zhì)要求也會(huì)越來(lái)越高。長(zhǎng)租公寓品牌只有精耕細(xì)作，不斷地提高運(yùn)營(yíng)水平、提供更好的服務(wù)、提升入住率，才能立于不敗之地。

雖然長(zhǎng)租公寓品牌通過(guò)上市后能夠融資，但是還是要回歸到為租客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)本身。

得用戶者得天下。

*本文來(lái)源：品途商業(yè)評(píng)論，作者：火火，原標(biāo)題：《長(zhǎng)租公寓下半場(chǎng)調(diào)查：一半是火焰，一半是海水     》。