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在日前民生銀行的不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌做了主題為《新形勢下融創(chuàng)中國的判斷和選擇》的演講。

主持人介紹孫宏斌時(shí)，用了四個(gè)藝名：

耿直BOY、中國好老鄉(xiāng)、白衣騎士、接盤俠。

他特別提到了“接盤俠”剛在一個(gè)敏感的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，用超40億元接盤了李嘉誠旗下的大連項(xiàng)目。

這依舊是我們熟悉的老孫。上臺(tái)后拿著話筒看著PPT愣了半天，仿佛之前從沒有見過這個(gè)PPT，嘴里“這個(gè)那個(gè)這個(gè)那個(gè)”很久。然后在全場的笑聲中，突然打開了話夾，含含糊糊但語速極快地說出一組觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)。

他講了二十分鐘。如觀眾所愿，孫宏斌讓開發(fā)商不要有幻想，但屁股決定腦袋，所有的點(diǎn)，都落在了三件有利于融創(chuàng)的事情：

要銀行開發(fā)貸松一點(diǎn)，要政府支持并購，要政府支持頭部企業(yè)。

他說的頭部企業(yè)，是前五名。

然后他迅速下臺(tái)，結(jié)束了演講。

以下為演講全文，原文有刪改

孫宏斌：我覺得剛才盛司長說得特別好，我第一點(diǎn)想說的他都說了。我的發(fā)言主要想說一下新形勢是什么，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)不是講理的行業(yè)，我們有很多邏輯，但是現(xiàn)在目前我們的新形勢是什么。第二，融創(chuàng)的選擇其實(shí)跟大家一樣，沒啥可選的。第三，我不知道給誰提建議。這就是簡單的三點(diǎn)。

目前房地產(chǎn)政策環(huán)境，第一點(diǎn)剛才盛司長說得特別好，還是讓經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)不依賴房地產(chǎn)，這是一個(gè)國家戰(zhàn)略，是一個(gè)已經(jīng)上升到政治高度的國家戰(zhàn)略。為什么？這個(gè)行業(yè)太多了，這個(gè)行業(yè)的相關(guān)行業(yè)在GDP中要占到30%，這個(gè)行業(yè)的賣地收入加上稅收收入，占整個(gè)財(cái)政收入的40%。這個(gè)行業(yè)的貸款，占28.9%，加上其他行業(yè)貸款，用房地產(chǎn)做抵押的，是50%。所以這個(gè)行業(yè)太重要了，占的資源已經(jīng)太多了。

我想說的第一點(diǎn)，改變經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)，已經(jīng)是一個(gè)國家的政治高度和長期戰(zhàn)略選擇了，我們要理解這次的調(diào)控。很多人認(rèn)為現(xiàn)在的壓力那么大，什么時(shí)候能夠放松？我說不太可能。大家記得2016年10月份，那時(shí)候限價(jià)，很多人其實(shí)是誤判了。覺得2017年“兩會(huì)”以后就能放開，結(jié)果沒有放開。說十九大以后放開，結(jié)果沒有放開。說2018年“兩會(huì)”以后放開，還是沒有放開，一直等到今天，已經(jīng)第四個(gè)年頭了，還是沒有放開。主要是這個(gè)行業(yè)確實(shí)太重要了，要理解新形勢。

第二，未來房地產(chǎn)整體規(guī)模，原來我們說60%多，剛才盛司長說53點(diǎn)幾的城市化率，將來還要達(dá)到80%多，2030年到達(dá)70%，這個(gè)空間還是挺大的。一個(gè)是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一個(gè)人，你身邊的10個(gè)人，肯定有5個(gè)人想要改善，你不換也能活著，但是都想換。你任何10個(gè)朋友里面，肯定有一半的人想換房子，這個(gè)行業(yè)我估計(jì)還會(huì)保持很多年，今年大概是16萬億左右，這個(gè)規(guī)模大概還會(huì)保持很多年。這是一點(diǎn)。

另外一點(diǎn)，這個(gè)行業(yè)還有一個(gè)變化，到15萬億的量級(jí)的時(shí)候，從增量市場往存量市場變，而不是二手房存量、增量，而是說原來在2007年的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)是3萬億，2008年的時(shí)候降了一點(diǎn)，2點(diǎn)幾萬億。到了2010年的時(shí)候，是4點(diǎn)幾萬億，到2011年大概5萬億。從2007年到2019年，漲了5倍。從2011年到現(xiàn)在漲了3倍。所以我們?cè)谧拈_發(fā)商在這些年里面一直在搶占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好過。但是到了現(xiàn)在以后，就是存量了，就是這15萬億存量，在這上下，這個(gè)時(shí)候就難做了。從大家搶增量到搶存量，這其實(shí)是一個(gè)特別大的變化。

再一個(gè)變化就是，前一輪的時(shí)候去庫存，這個(gè)調(diào)控是錯(cuò)的，因?yàn)楸緛硪痪€和二線庫存就很小，這一輪去庫存基本上把一二三線的庫存去沒了，然后2016年10月份限價(jià)，限的是一二線城市，限的是強(qiáng)三線城市，現(xiàn)在已經(jīng)沒什么庫存了，所以就發(fā)現(xiàn)倒掛。

最大的問題就是把風(fēng)險(xiǎn)擠到了底線城市了，下面四五線城市、五六線城市，低線城市房價(jià)翻了一番，供應(yīng)量增加很多，有風(fēng)險(xiǎn)嗎？要看結(jié)構(gòu)的話，風(fēng)險(xiǎn)大了去了。一二線城市通過去庫存加上限價(jià)，沒有風(fēng)險(xiǎn)，只要出來之后都搖號(hào)賣掉了。三四線城市在這幾年房價(jià)也翻一番了，供應(yīng)量增加很多。所以未來房地產(chǎn)市場的整體規(guī)模大概就是這樣。

另外，過去十年里面，確實(shí)增量非常大，從2007年3萬億到15萬億，增加了5倍，增加了12萬億，12萬億什么意思？就是增加的是全球汽車市場，全球汽車市場是2萬億美元。這個(gè)好做，就是因?yàn)橛心敲创笤隽俊?/p>

另外，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，就是一二線城市、三四線城市。

第三，今后負(fù)債總量管理情況下，想增加負(fù)債是幾乎不可能的，這種管理下，這個(gè)行業(yè)的杠桿肯定在下降，因?yàn)槟阆迌r(jià)，把整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)定住了，把建設(shè)總量控制之后，把杠桿率降下來了，這些調(diào)控任何都是有利有弊的。因?yàn)槲覀兊膸齑娲蟾哦荚谝欢€城市，我想房價(jià)漲，但是地價(jià)漲得比房價(jià)還快。所以限房價(jià)對(duì)這個(gè)行業(yè)是好的，即使有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，我們好干，最起碼風(fēng)險(xiǎn)性小。而且現(xiàn)在好就好在，現(xiàn)在的調(diào)控已經(jīng)把政府的期望值也調(diào)下來了，原來房價(jià)跌了，政府的地價(jià)不降，隨便出來的地價(jià)起價(jià)你算一下賬，都是虧錢的。所以政府現(xiàn)在慢慢把期望值也降下來了。未來限價(jià)是把風(fēng)險(xiǎn)給弄好了，限負(fù)債總額是把杠桿率降下來了，所以這個(gè)行業(yè)我覺得會(huì)更好一點(diǎn)。

什么樣的企業(yè)，其實(shí)還是綜合？第一步，先是庫存，庫存有問題的話，說不上綜合競爭力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的庫存很麻煩，因?yàn)閽挈c(diǎn)錢很難，虧錢特別容易。要是掙一個(gè)億的話特別難，但是虧一個(gè)億特別容易。因?yàn)閽赍X以后一堆事，虧錢之后什么都沒有。所以如果庫存有問題，土地儲(chǔ)備布局不對(duì)，貴了，那基本上就是別說綜合競爭能力了，就是能不能活著。

第二就是品牌、產(chǎn)品、服務(wù)，這是個(gè)綜合競爭力。什么是新形勢呢？新形勢就是這次的調(diào)控，一句話是錢不能去房地產(chǎn)，第二句話是房地產(chǎn)不能作為經(jīng)濟(jì)刺激的工具，這一輪加上上一輪的限價(jià)，這是一個(gè)長期的行為，我們覺得這是從國家政治高度和國家戰(zhàn)略，是這樣的選擇。所以不能有僥幸心理，基本上會(huì)持續(xù)很長的時(shí)間。好處就是，限價(jià)讓沒風(fēng)險(xiǎn)了，限制貸款規(guī)模讓這個(gè)行業(yè)的負(fù)債率降下來了。

要提高我們的綜合競爭力，還要看布局和土儲(chǔ)質(zhì)量，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)分兩段，一段是前面投資，后面是做產(chǎn)品，投資做錯(cuò)了的話，做什么產(chǎn)品都虧錢，所以布局和土儲(chǔ)很重要。然后是看產(chǎn)品和服務(wù)，這些都很難。然后持續(xù)的降低負(fù)債率，我們有一個(gè)綜合的負(fù)債率目標(biāo)，希望負(fù)債總額能夠下降的不多，利潤的大幅增加、銷售額的增加，負(fù)債率很快降下來。

第三就是堅(jiān)定的布局消費(fèi)升級(jí)，像文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等等。我們也一直這么做的，有文旅、旅游，我們文旅是國內(nèi)最大的，文化我們也在做。這個(gè)是房地產(chǎn)+里面的，這方面布局就是為了將來。因?yàn)槲膴适谴笮袠I(yè)，教育是個(gè)大行業(yè)，醫(yī)療是個(gè)大行業(yè)，養(yǎng)老也是大行業(yè)，我們這方面的布局主要是為了五年以后、十年以后的事。因?yàn)檠矍岸纪﹄y掙錢的。我們要從容、穩(wěn)健，還是要講規(guī)模、講高質(zhì)量增長。

我想再說幾點(diǎn)建議。

首先對(duì)政府來說，房地產(chǎn)行業(yè)真的是一個(gè)太綜合的行業(yè)了，我們這三年的調(diào)控主要就是一句話，房價(jià)不能漲。2016年10月份的時(shí)候，有的城市房價(jià)已經(jīng)漲起來了，比如漲到三萬，但是你限價(jià)八千，都在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，很多城市就沒法干了，就算是限價(jià)，有的城市也得調(diào)，包括供地、包括容積率等等很多都需要調(diào)，這是綜合的事，說來話長我就不說了。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一定不能把這次調(diào)控當(dāng)成短期的，它一定是長期的，是國家戰(zhàn)略。你說現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力比較大，會(huì)不會(huì)還會(huì)怎么樣？我覺得不會(huì)的。四中全會(huì)已經(jīng)有這樣的政治定力了。經(jīng)濟(jì)增長不需要那么高，4%就挺好，這個(gè)行業(yè)太重要了，占的東西太多了。另外，總書記的理論體系的支柱就是以人民為中心，毛主席講的為人民服務(wù)，現(xiàn)在總書記理論體系的核心就是以人民為中心，以人民為中心的話房價(jià)就不能漲。

另外，我給銀行提點(diǎn)建議。第一，限的總量，但是不能把按揭限得太狠了，為什么？因?yàn)楝F(xiàn)在我們有11萬億的開發(fā)貸存量，我們有2.4萬億的債量，境外債大概有1萬多億人民幣，境內(nèi)債大概1.4萬億。所以境內(nèi)、境外債加起來是2.4萬億，信托還有2萬億，還有其他資金，開發(fā)商手上的錢是超過15萬億的。你銷售15萬億，有15萬億的債肯定夠了，你把總量限住了以后，按揭現(xiàn)在的存量，到6·30的存量是29萬億，二手房有9萬億，一手房19萬億，2017年的時(shí)候整個(gè)按揭增了2.8萬億，2018年增了大概3.9萬億，到了今年上半年增了2.2萬億，到了9月底又增了3.3萬億，相當(dāng)于整個(gè)按揭總的增量4萬億，整個(gè)按揭如果沒有增量的話，這個(gè)行業(yè)會(huì)很麻煩。就是你可以限別的，但按揭這塊還得有點(diǎn)增量。這是我第一個(gè)建議。

第二個(gè)建議，你要支持并購，因?yàn)椴①徥墙鉀Q風(fēng)險(xiǎn)最最快的方法，有很多風(fēng)險(xiǎn)暴露出來，但是并購是解決風(fēng)險(xiǎn)最快的。如果你還不了銀行的錢的話，基本上從你違約到最后你把它拍賣掉，大概平均需要四年時(shí)間，快的話需要三年時(shí)間，但是并購的話三個(gè)月或者半年就解決了，所以并購是化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最好方法。這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，就是金融風(fēng)險(xiǎn)。所以并購是化解風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)手段，所以要支持并購。不管是從額度上也好，還是并購貸也好，都要支持。

第三個(gè)建議，還要支持頭部企業(yè)，為什么？不是因?yàn)槲沂穷^部企業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的頭部企業(yè)，前五名大概是18%，我估計(jì)在五年里面，這個(gè)行業(yè)的前五名能占到30%，為什么？因?yàn)槊總€(gè)行業(yè)，比如汽車行業(yè)中國前五名是51%，啤酒行業(yè)是73%，空調(diào)行業(yè)78%，手機(jī)行業(yè)83%，我說的就是前五名。我們這個(gè)行業(yè)，前五名是18%，所以再過五年，30%問題不大。頭部企業(yè)對(duì)行業(yè)穩(wěn)定也有好處，頭部企業(yè)我說的是前100名，所以這也是一個(gè)建議。

謝謝大家。

*本文來源：微信公眾號(hào)“壹地產(chǎn)”（ID:yidichan），作者：章子姨，原標(biāo)題：《孫宏斌四千字演講：地產(chǎn)商，請(qǐng)不要再抱幻想了》。