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住宅開發基因的房地產企業，如何向綜合開發運營商轉型？每家企業的答案不盡相同，有的通過收購迅速建立起規模，有的則愿意交出試錯成本從自身裂變。

要從“高端地產領跑者”轉向“綜合物業開發和持有運營商”的中赫集團也在求解這個問題的答案。

中赫集團的住宅業務很少，其中釣魚臺七號院和萬柳書院兩個明星項目，為它在北京積累下了口碑，但項目高端，受眾有限。2017年1月，中赫集團旗下中赫置地成為國安俱樂部最大股東，持有64%的股權，北京國安足球俱樂部更名為北京中赫國安足球俱樂部，將中赫的名字向更廣的領域鋪開。

在住宅開發、體育文化之外，中赫正在商業運營領域發力，錨定的資產是2022年北京冬奧會配套項目崇禮太子城小鎮。

10月末，崇禮太子城小鎮藍圖發布會在北京舉辦，其整體規劃和目標首次對外發布。

中赫置地聯席總裁姚啟懷介紹，小鎮核心區域分為三大功能區，一是太子城國際會議中心組團；二是服務于小鎮生活配套的文創商街組團；三是以奧運接待酒店為主體的國賓山莊。

2018年5月，崇禮太子城冰雪小鎮舉行簽約儀式，標志著這一冬奧配套項目招商引資招標工作的結束，正式進入建設期。河北省省長許勤、副省長夏延軍參加了儀式。

這個總投資超過200億元的項目，占地面積2.89平方公里，總建設規模達到120萬平方米，業態涵蓋冰雪設施建設、商業地產開發及招商運營、酒店、文創街區、住宅開發、醫療及教育設施建設及招商運營等。

項目將分兩期開發，一期包括酒店、商街等奧運配套，全部為運營類項目，投資額超過100億元，它們需要持續的投入，無法快速產生現金流。而可以帶來快速現金回報的住宅，在二期規劃里，開發時間表未定。

這樣的開發節點帶來了兩個問題，沒有商業運營基因的中赫集團憑什么？以及怎么做？

回答第一個問題時，姚啟懷說，他無法從政府的角度去回答這個問題，從企業的角度來說，民營企業的錢都是自己投的，對回報率有很大的要求，一定會把錢掙回來，他以此表達中赫對做好項目會有追求，“畢竟冬奧會就在那里，太子城小鎮作為冬奧會配套，是一個不能爛尾的項目”。

在入職中赫之前，姚啟懷曾在凱德、金融街以及合生擔任商業板塊高管，目前在中赫置地分管投資與資產管理、市場客服及運營管理。

據姚啟懷介紹，中赫在崇禮太子城小鎮的開發運營，采取的方式是搭建平臺，做投資，讓專業的團隊做專業的事，而不是認為自己什么都行。

今年以來，中赫密集簽約，拓展自己在運營領域的朋友圈，目前已經公布的合作對象包括洲際酒店集團、中演院線、北辰會展集團、阿里巴巴等，這些合作方將分別在崇禮太子城小鎮的酒店、演藝活動、會展、小鎮智能化領域發揮自己的特點。

這個朋友圈的列表還在增加，隨著文創商街招商的展開，更多餐飲、零售和體驗業態的品牌商有望入駐。

有冬奧會的加持，將這些合作伙伴帶到崇禮似乎不是難事，難的是，冬奧之后，以冰雪為特色的小鎮，如何克服季節特性，持續吸引客流，保證各業態的經營效果。這超出了一般商業管理團隊的專業范疇，帶有文旅地產的特性。

盡管目前還處于建設階段，距離真正的運營還有很長的時間，不過，中赫的運營團隊已經把“全季”作為一個重點課題，除了冬天滑雪季外，其他三個季節，依靠什么把人帶到崇禮？

大型會展、演出、音樂節、鐵人三項、斯巴達、夏令營、公司活動以及婚禮等，都是可能的形式。

姚啟懷認為，和華東相比，北京缺乏好的短途旅游目的地，而借助冬奧會的東風，太子城冰雪小鎮將建設中端到高端的旅游配套設施，有機會成為優秀的短途旅游目的地。

根據這種思路，酒店和活動未來將成為小鎮的引擎，如果可以保證運營效率，姚啟懷透露，后續可能會通過整售或者資產證券化的方式收回部分投資，這是長期的目標，目前主要還在投入階段。

綜上可見，中赫由開發商向“綜合物業開發和持有運營商”的轉變，并非著眼于規模。傾注巨大的財力和精力押注崇禮，中赫會打造出一個像釣魚臺七號院或萬柳書院的標桿項目嗎？只有時間能給出答案。

*本文來源：經濟觀察報，作者：張雅楠，原標題：《中赫轉型 錨定崇禮太子城小鎮》。