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“10年之后，人們活到120歲左右是可以實現的。”山水文園掌舵人李轍曾暢想過對“生死”的掌控——未來如何延長人的壽命。這個暢想尚未變成現實，他自己的公司卻在經歷一場“生死考驗”。

12月6日，業內流傳一份房企內部裁員文件稱：“集團公司只留65人，大部分同事將離職，離職同事工資開到12月30日，給n+1或n+2的補償（根據工齡），明年6月30號之前支付，期間支付10%的利息。留下的65人，自1月1日起開30%工資，開到6月30日，后續根據公司狀況待定。”

自媒體文章委婉地指出，這份文件出自在行業頗具知名度的公司山水文園。

雖然“大裁員計劃”暫時還未對外公布，但山水文園的內部高管也證明了該計劃的真實性，“因為資金鏈出了問題，已經存在大量員工欠薪問題，老板目前努力籌錢發工資，但效果很不明顯。”

裁員并非空穴來風，今年7月，李轍引以為傲的山水文園策研院也曾陷入裁員風波。與此同時，山水文園也屢次爆出欠薪、欠獎金（寫到合同里的獎金）、欠公積金的傳聞。

組織架構膨脹

1985年，伴隨改革開放的春風，脫下海軍軍裝的李轍，縱然投身商海。90年代初期，敏銳的目光和獨到的商業思維讓他開始在房地產領域一展拳腳。

據企查查顯示，山水文園由李轍和李李分別持股75%和25%，二人乃父子關系，是一家典型的家族企業。

知乎網友透露，“山水文園組織結構極其龐大，高薪養了很多人，單單規劃設計部門就分了很多條線，幾百人。李轍底下有8個總裁，平均月薪40－50萬。2019年裁員，不裁員時副總裁有50多個，裁完還剩40多個。”

從山水文園集團官網披露來看，高管團隊僅為8人，包括董事局主席李轍、集團CEO張曉梅和文旅集團CEO孫繼泉，以及高級副總裁周克、邢文明、李磊、李李和王軍。

更有員工在知乎平臺爆料，“2018年后半年，公司就拖欠工資、住房公積金和個稅。2018年整年因為山水負債太多，績效不了了之。2019年整年都在拖欠工資，公積金更是拖欠9個月，個稅8個月，今年7月前才補發了2018年的公積金和個稅。雖然補發，但影響個人信譽和積分落戶。此外，7月到11月，只發了7月份的半個月工資。”

山水文園集團內部通訊錄顯示，集團總部目前擁有754人，區域公司634人，合計1386人。此次裁員，總部公司計劃只留65人。也就是說，單單總部裁掉的人數就高達689人。

11月25日，山水文園會議報告中“人資中心的工作要求”顯示：第一，按照領導要求，2020年春節將提前兩周放假，具體情況以正式通知為準；第二，強調本次集團各中心輪休是以自愿為原則，各分管常委按照工作需求自行掌握，休假人員數量與天數不設比例。

在李轍看來，輪休是自愿原則：第一，大多數員工的工作不飽滿，上班時間都在干自己的事情，所形成的氛圍對努力工作的員工造成了不好的影響，所以不如放假；第二，馬上到年底，考慮到部分員工的實際需要，所以提出了輪休方案。而且，通過放假也可以節約成本。”

內部員工則普遍認為，“因為擔心欠薪員工集中在年前鬧事，才采取了這種部署方式。”

文旅項目延期困境

曾經的“百強房企”山水文園是如何走到大裁員這一步？一句話難以說清楚。不過，山水文園轉型文旅是一個關鍵節點。

據官網顯示，山水文園集團創立于1986年，在北京以開發住宅起家。其正式開發的第一個地產項目，是在六鋪炕，那是李轍曾經居住過的區域，包括危改、房改，還有商品房。

2001年前后，憑借著在北京三環邊上開發的“山水文園”住宅項目而名聲大噪。2003－2008年期間是山水文園在房地產市場的高光時刻。

隨后的10年間，山水文園在房地產住宅開發領域的聲音越來越弱，幾乎處于蟄伏狀態。土地儲備方面，除了發家致富的北京東三環土地，拿地的眼光和能力也十分有限。

李轍的興趣也開始逐漸轉向文旅。2014年，李轍牽手美國六旗集團，山水文園正式進軍文旅地產。彼時，他豪言壯志：要打造世界級IP。

山水文園集團總裁張曉梅則公開表示：公司計劃未來10年在全國范圍內建10個“山水六旗文旅小鎮”，目前正在京津冀地區為第一個項目選址。事與愿違，這個計劃投資約300億元、預計2018年開業的京津冀項目，因為雷聲大沒雨點，很快被外界遺忘。

山水文園真正落地的第一個六旗項目在浙江。2015年9月山水文園與浙江省簽約，宣布在浙江嘉興市海鹽縣打造“山水六旗國際度假區”，許諾投資300億，2016年開工、2019年開園。不過，開業時間已推遲。

今年10月，“六旗主題樂園”官微中顯示，浙江山水主題小鎮-六旗颶風港水樂園各項工程正緊張有序的開展。整個項目經過復雜艱苦的地下工程施工階段，進入到了地上設備安裝調試階段。

而從浙江省發改委印發《2018年省重點建設項目計劃》中了解可知，自簽約以來六旗一期項目總投資47.1億元，累計已完成投資16.1億元，2018年計劃投資10.0億元。截至2019年3月，整個度假區已累計完成投資140.2億元，未達此前允諾投資300億的50%。

2016年7月，山水文園又與重慶璧山區簽約，投資300億元打造重慶山水主題小鎮——六旗樂園，預計一期項目將在2019年6月底前開業迎客。2017年9月，山水文園與南京市溧水區政府聯手打造南京溧水山水主題小鎮，總投資超350億元，計劃2021年開始正式投入運營。

以山水文園南京項目為例，原計劃在2018年先行啟動部分項目建設的計劃，一直推遲到4月底才舉行動工儀式。而且啟動建設的還只是用來展示山水主題小鎮業態的展示中心，預計2019年9月份建成對外開放。

不到四年的時間里，山水文園在沒有任何經驗的保證下，接連拿地和落子布局，并激進地簽約擴張，先后宣布在浙江、重慶、南京三地打造11個主題公園。很顯然，李轍只看到了文旅市場這塊“大肥肉”，完全沒意識到“骨頭”的難啃。

今年上半年，山水文園在浙江、重慶、南京等地主導的文旅項目遭遇“延期劫”。

同時，山水文園被媒體曝出，內部已發生部分崗位工作人員工資被延遲發放的問題；為了紓解資金困境，山水文園或計劃將“山水六旗小鎮”項目五大產業板塊的部分板塊轉售。雖然，山水文園方面已否認，但卻不能掩飾資金鏈吃緊的事實。

六旗集團CEO Jim Reid-Anderson曾在年初解釋，由于中國市場貸款受到“限制”、房地產新政出臺等原因，使山水六旗延遲在華主題公園的開業時間。業內人士透露，山水文園旗下多個項目已遇到非常大的阻力，其中不僅包括政府方面給山水文園施加的巨大壓力，也來自美方，因為品牌使用費也開始停止支付。

山水六旗建設周期長、施工難度大、資金需求大，是主題樂園開發建設的共同特點。業內人士分析，近年來，迪士尼、環球影城等世界頂級主題樂園紛紛進入中國市場，融創等品牌房企也爭相布局文旅，并不占據一線城市優勢的山水六旗小鎮，將面臨越來越嚴峻的挑戰。

李轍自救

現金為王的時代，山水文園只是揭幕。據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。

一位山水文園老員工留言道，雪崩時沒有一片雪花是無辜的。企業如同一艘大海中航行的船，負擔過重就應卸甲，及早下船給企業留出更長的航行時間才是負責任之人，都拽著船舷不撒手只能一同沉沒。

“山水文園”這樣一個充滿詩情畫意的名字，是否會被不幸言中，成為那艘沉沒的船？

為了踏過這道坎，李轍也開始了自救行動，“公司正在布局整體股權合作重組和局部重組，正在推進用我們的IP、策研等核心力量與大型央企合作。”

他本人在11月25日的內部會議上，也反思到公司抗風險能力弱，并坦言，“最近這段時間，我面臨著巨大的壓力，但我絕不會離開大家，我沒有海外資產，我沒有做離開的準備，我也沒有離開的資本，我一定會與大家在一起共渡難關的。”

然而李轍喊出的“我在陣地在”，是否真的能穩定軍心？

*本文來源：樂居財經，作者：林振興，原標題：《山水文園：文旅地產沉淪的樣本》。