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 “未來2個月，公司的直接經(jīng)濟損失將數(shù)以千萬計。如果疫情繼續(xù)蔓延，損失將繼續(xù)加大，很多租賃企業(yè)也都將面臨現(xiàn)金流斷裂。”一家長租公寓品牌相關負責人告訴投中網(wǎng)。

疫情爆發(fā)以來，長租公寓行業(yè)備受沖擊。星瀚資本創(chuàng)始人楊歌向投中網(wǎng)直言，如果說餐飲、零售等行業(yè)是疫情“重災區(qū)”，長租公寓行業(yè)就是“第一重災區(qū)”。

究其原因，除了疫情導致房屋空置率上市、租戶要求減免租金、退租，使長租公寓品牌資金承壓；還在于短期疫情給長租公寓帶來的輿論壓力，使企業(yè)與房東、租戶之間的矛盾加劇。

面對疫情這只棘手的“黑天鵝”，長租公寓該如何突圍？

蛋殼公寓“一魚兩吃”，自如被指漲房租 

疫情發(fā)生后不久，蛋殼公寓于2月初被爆“一魚兩吃”，不僅強制不給房東至少30天房租，也不給租戶免租，引起輿論熱議。

隨后，自如也深陷“漲價”旋渦。近日，不少自如租客在社交媒體上稱，疫情特殊時期，自如在續(xù)約后肆意漲價，漲幅在10%~30%不等，個別網(wǎng)友稱漲租幅度達到38.3%。加之受疫情封路影響，部分租客無法如期返程，開始要求自如減租，或無責退租。

深圳的蘇女士告訴投中網(wǎng)，自己的租房合同是是3月15日到期，2019年的租金是2160元/月，如今續(xù)租需要支付2660元/月，漲了500元，漲幅23%。“疫情期間再找房也不方便，我決定先只租一個月短租，但管家告訴我，短租要在漲幅23%基礎上再加15%。”蘇女士說。

2月10日，自如CEO熊林在微博回應稱，客戶續(xù)約價格出現(xiàn)大的波動是極個例情況，主要原因有兩個，一是客戶從長租變更為月租或季租（租金包含了服務費），二是房源價格顯著低于同地段、同小區(qū)類似房源價格。

自如相關負責人告訴投中網(wǎng)，長租公寓僅占整體租房市場5%，不可能操控市場價格，部分城市的部分房源漲租是受市場影響產(chǎn)生的，也在正常范圍內(nèi)。同時，長租換短租會有15%的漲幅，自如已于2月8日推出短租優(yōu)惠。

北京廣盛律師事務所合伙人王欣告訴投中網(wǎng)，在租賃市場中，如果租戶與自如的原租賃合同到期續(xù)約，自如單方漲價，則屬于民事法律關系中雙方當事人的意思自治，不違反法律規(guī)定；但如果在合同履行過程中，自如單方漲價，則屬于單方強行變更合同內(nèi)容，不受法律支持與保護。

至于疫情期間，自如是否有為租戶減免房租、或者退租的義務。王欣告訴投中網(wǎng)，需要依據(jù)雙方合同條款確定。通常合同條款中會有“不可抗力”條款，約定合同履行過程中，如果發(fā)生不可抗力，合同的履行或終止事宜。“如果本次疫情原因客觀上導致租客無法繼續(xù)承租房屋，且提出充分證據(jù)，則可以單方解除租賃合同，并不承擔違約責任。”

面對租戶的不滿，2月12日，自如發(fā)布公告稱，將為因疫情導致，無法如期返回租住城市的自如租客提供續(xù)租、退租流程。其中，暫無法返回租住城市，又到了續(xù)約期的租客，可靈活選擇一個月的短續(xù)，享受與長續(xù)同等價格條件。

此外，公告稱，3月1日后返回并繼續(xù)居住自如的租客，屆時減免其2月全月的服務費；至于3月1日后仍因疫情影響無法返回租住城市，且暫不考慮繼續(xù)居住自如的租客，將為其辦理無責退租，減免2月全月的服務費。

此前，自如已陸續(xù)發(fā)布多項針對疫情的應對舉措。2月7日，武漢自如發(fā)出《致武漢自如客的一封信》，宣布減免武漢自如客2月50%的租金及2月全月服務費等措施。

一邊是強制清退，一邊是租客反彈 

多家長租公寓品牌告訴投中網(wǎng)，目前企業(yè)面臨租客返程，卻無法入住的難題。

杭州租客李冉（化名）告訴投中網(wǎng)，2月6號自己返回杭州，但被告知不能進入小區(qū)，如今在酒店已經(jīng)住了5天，每天住宿費300多元，現(xiàn)在吃飯都成了問題。

租客王寧（化名）告訴投中網(wǎng)，社區(qū)的隔離政策也令大家不滿。“我是合租的租戶，社區(qū)與物業(yè)負責人告訴我，不管這套房子的其他租客是否已經(jīng)隔離過，只要舍友回到小區(qū)，那么整套房子的所有租客都要重新開始14天的隔離。”

“租客的情緒比較大，被勸返的租客要求在隔離期間免租。我們什么都可以扛過去，但如果社區(qū)遣散租客，強制企業(yè)關閉營業(yè)，我們就真的很難了。”一家長租公寓品牌負責人林美（化名）告訴投中網(wǎng)。

投中網(wǎng)獲悉，早在2月4日，杭州市便宣布全市小區(qū)實施封閉式管理。封閉式管理下，大多數(shù)異地租客都收到了“2020年2月9日24時前不得返杭、不得進小區(qū)”的通知，部分重疫區(qū)如湖北、浙江溫州、臺州等地返杭時間待通知。

林美說，部分城市的街道、社區(qū)要求轄區(qū)內(nèi)集中式住房租賃企業(yè)遣返租客，停止營業(yè)，“這些措施如果是為了防控疫情我們都理解，但實際上集中式公寓對于流動人口的集中、規(guī)范管理反而是有利的。” 

林美感到無奈，這將導致大量住客以不可抗力的理由要求租賃企業(yè)免租14天，企業(yè)較難承受這樣的經(jīng)營壓力。

對此，律師王欣告訴投中網(wǎng)，地方社區(qū)街道禁止租客回小區(qū)，要看其是否有明確的地方行政法規(guī)、規(guī)章和命令之授權，以及相關地方行政法規(guī)規(guī)章、命令的合法性和執(zhí)行授權行為的程序合法性。

“即便是合法主體經(jīng)合法程序下達了行政命令，那么在實施過程中，也應該遵循‘法律面前人人平等’的憲法原則。即沒有病毒感染癥狀的‘租客’，其依法享有的與有產(chǎn)權的房主同等的居住權。”王欣說。

投中網(wǎng)獲悉，2月10日杭州市《“冠狀病毒肺炎”防控指揮部令第34號》發(fā)布，明確指出不得隨意限制小區(qū)居民和租客進入小區(qū)。

自如相關負責人告訴投中網(wǎng)，對已到達所居住城市但因疫情導致暫無法返回租住社區(qū)的租客，自如將在符合社區(qū)管理的條件下，為其提供臨時安置房源。

突襲“黑天鵝”，長租公寓為何難解？ 

“疫情之下，每家租賃企業(yè)都造成了較大的經(jīng)濟損失，如果疫情繼續(xù)蔓延，租客住不進來，損失將繼續(xù)加大，不少租賃企業(yè)可能會真的就此倒下。“林美說，其實最終損害的都是租客的利益，他們將會在城市中無法安居。

楊歌告訴投中網(wǎng)，短期來看，疫情導致長租公寓行業(yè)在最近半個月的租戶違約率達到12%~15%。“15%的違約率看似不高，但對長租公寓行業(yè)來說，春節(jié)之后本是租賃旺季，現(xiàn)在受疫情影響，業(yè)務不升反降，經(jīng)營壓力就會迅速上升。”

楊歌說，目前大多數(shù)長租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流只夠維持六個月。“這是僅考慮干耗成本，即在只有支出、沒有收入的情況下，只能支撐數(shù)月。考慮到疫情存在不確定性因素，企業(yè)若不及時縮減規(guī)模，靈活控制現(xiàn)金流，將加速行業(yè)洗牌。”

然而，長租公寓的重資產(chǎn)運營，又使得其對資金的要求非常高。楊歌告訴投中網(wǎng)，固定成本比例是影響企業(yè)運營的最重要指標。不同于其他行業(yè)，長租公寓除了有非常重的租賃成本，還有“轉手成本”，企業(yè)需要先把房源租下來，然后再轉租給租戶，這中間會發(fā)生資金占用成本的情況。

“如果周轉速率快，轉手過程就是利潤；如果周轉速度慢，那么就變成了預付成本。”楊歌說，疫情期間，大量租客因為無法續(xù)租，或由長租變?yōu)槎套猓瑢е麻L租公寓品牌的成本與收入產(chǎn)生不匹配的情況，對現(xiàn)金流產(chǎn)生巨大沖擊。

疫情“黑天鵝”的突襲，也在加速長租公寓問題的暴露。

楊歌說，過去十年中國出現(xiàn)了太多“拍腦門式創(chuàng)業(yè)”，很多中小企業(yè)缺乏長期性思維和對風險的判斷能力。“長租公寓品牌一方面缺乏充足的現(xiàn)金流，另一方面，企業(yè)的業(yè)務過于單一，當主營業(yè)務受損，就很難抵御風險。”

雖短期承壓，楊歌認為長期來看，租賃行業(yè)仍處在黃金期。“到今天為止，中國的租賃行業(yè)還沒有出現(xiàn)Airbnb一樣的企業(yè)，依然是傳統(tǒng)酒店系統(tǒng)加上OTA，因此在租賃和共享經(jīng)濟領域，未來20年仍處在上升階段。

要自救，更要政策“用力” 

疫情之下，長租公寓平臺在承擔高額經(jīng)濟損失的同時，也在積極需求解決方案。然而目前來看，輿論效果不佳。

自如相關負責人告訴投中網(wǎng)，目前長租行業(yè)壓力都很大，自如在正常支付業(yè)主房租的同時，也在承擔一部分租客優(yōu)惠成本等，但是可能沒辦法讓所有人都滿意，畢竟企業(yè)也要生存 。

魔方公寓相關負責人告訴投中網(wǎng)，疫情期間，魔方對受封城影響的租客進行租金減免或租期延長，并開通了遠程退房功能，免費保留租客房間內(nèi)物品至疫情結束5日內(nèi)。同時，暫停了全國門店的招租，避免爆發(fā)期人員流動風險。

對長租公寓行業(yè)來說，此次疫情成了考驗著各大平臺運營能力的關鍵時刻。疫情當前，除了自救，企業(yè)也在尋求多種解決措施。多家長租公寓平臺告訴投中網(wǎng)，企業(yè)的正常經(jīng)營實則關系到千千萬萬的房東和租戶，希望政府出臺相應政策予以支持，幫助企業(yè)度過難關。具體來看，主要包括幾個方面：

一，呼吁政府出臺金融支持政策。“例如對住房租賃企業(yè)予以明確的金融、信貸上的支持，包括但不限于新增貸款、延遲還款、降低利息，疫情期間免息，以及針對頭部企業(yè)的寬松信貸政策、ABS的適當放寬政策等。”

二，呼吁政策給予稅收支持。例如在國家層面，通過減免產(chǎn)權方房產(chǎn)稅的形式減免租金，從而轉化成給租賃企業(yè)減免租金，降低住房租賃企業(yè)崩盤風險。

三，司法層面，建議對本次疫情的“不可抗力”進行權威解釋。一家長租公寓從業(yè)者認為，封城帶來的無法入住屬于不可抗力，但在租賃房屋內(nèi)隔離不屬于不可抗力。

同時，有業(yè)內(nèi)人士告訴投中網(wǎng)，集中式住房租賃企業(yè)其實利潤并不高，租金成本就占總營收的60%-70%，因此希望政府出面降低租金成本，并對企業(yè)的防疫物資成本、疫情期間水電費等予以補貼。

同時，在資本層面，多位投資人告訴投中網(wǎng)，除了給予資金支持，疫情發(fā)生以來，機構內(nèi)部一直在密切關注公司現(xiàn)金流，并為企業(yè)提供債務聯(lián)動渠道，以及與周邊企業(yè)的合作機會。

*本文來源：微信公眾號“東四十條資本”（ID：DsstCapital），作者：張鵬會，原標題：《現(xiàn)金流緊張、用戶反彈，這個行業(yè)為何成了疫情“重災區(qū)”》。