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中國(guó)奧園（HK.03883，下簡(jiǎn)稱“奧園”）成了京漢股份（SZ.000615）的新主人。

4月7日晚間，奧園發(fā)布公告稱，擬以11.6億元人民幣的代價(jià)，收購(gòu)京漢股份29.99%的股份。收購(gòu)?fù)瓿珊螅瓕?shí)控人田漢持股比例降低至10%左右，奧園成為京漢股份的控股股東。

據(jù)悉，京漢股份是一家河北房企，在河北、京津等區(qū)域有著豐富的土地儲(chǔ)備。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，郭梓文通過(guò)收購(gòu)京漢股份，成功擴(kuò)大了公司在環(huán)渤海區(qū)域的布局。與此同時(shí)，其標(biāo)的A股平臺(tái)的資質(zhì)，也給奧園下一步的發(fā)展帶來(lái)了想象空間。

京漢股份易主

出生于白洋淀的田漢，曾是京漢股份的當(dāng)家人。收購(gòu)之前，田漢通過(guò)京漢控股及建水泰融，合計(jì)持有京漢股份40.92%的股本。隨著本次收購(gòu)事項(xiàng)的完成，田漢持股比例將降低至10.93%。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，田漢似乎早有退隱之意。從2019年11月到今年3月，他通過(guò)建水泰融已累計(jì)減持京漢股份4.98%股權(quán)。今年年初，京漢股份總裁、常務(wù)副總裁張祥順、曹進(jìn)先后去職。高管減持與變動(dòng)的背后，是京漢股份長(zhǎng)期面臨的資金難題。雖然坐擁著“雄安地主”的稱號(hào)，但京漢股份近幾年的發(fā)展并不如意。

2015年，在田漢的資本運(yùn)作下，京漢股份借殼湖北金環(huán)，成功登陸了A股資本市場(chǎng)。隨后，借助雄安新區(qū)的概念優(yōu)勢(shì)，京漢股份市值一度突破200億元，是當(dāng)時(shí)奧園市值的3倍多。然而，京漢股份“形勢(shì)一片大好”的情況并沒(méi)有維持太久。

受公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的影響，公司逐漸開(kāi)始走下坡路。2019年前3季度，京漢股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.32億元，同比減少42.49%。更為嚴(yán)重的是，由于轉(zhuǎn)型綠色纖維項(xiàng)目仍在建設(shè)期，尚未形成收入，公司逐漸陷入資金困境。從去年開(kāi)始，京漢股份先后出讓北京、四川簡(jiǎn)陽(yáng)等地區(qū)公司的項(xiàng)目股權(quán)。期內(nèi)，京漢股份流動(dòng)負(fù)債（扣除預(yù)售賬款）合計(jì)為37.62億元，貨幣資金僅為12.84億元，不足以覆蓋短期負(fù)債。

在知名房地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，目前政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理較為嚴(yán)格，京漢股份雖然擁有大量土儲(chǔ)，但產(chǎn)品變現(xiàn)能力似乎并不強(qiáng)。這在一定程度上，導(dǎo)致了公司在資金上存在壓力。值得關(guān)注的是，在收購(gòu)事項(xiàng)完成后，奧園還將透過(guò)借款或協(xié)助目標(biāo)公司融資，向京漢股份投入不少于5億元，供其償還借款及用作日常營(yíng)運(yùn)。由此可見(jiàn)，京漢股份的資金壓力并不小。

如今，田漢將京漢股份交到郭梓文手中，又能給奧園帶來(lái)哪些好處呢？

奧園圖謀A股上市？

雖然是廣東人，但郭梓文對(duì)燕趙大地一直有種特殊的向往。

在尚未開(kāi)展全國(guó)化布局之前，奧園（當(dāng)時(shí)稱“金業(yè)集團(tuán)”）便已在北京、天津等地拓展。其中，最為人知的便是奧林匹克花園項(xiàng)目。2009年7月，郭梓文以3.7億元的價(jià)格，獲取北京耀輝國(guó)際城的控制權(quán)，后更名為“長(zhǎng)安8號(hào)”。

隨后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，奧園將主要精力放回華南，僅在北京及環(huán)京保持著有限的存在。作為一家全國(guó)化房企，奧園的區(qū)域分布并不均衡。2019年，奧園在華南、華東、中西部、環(huán)渤海銷(xiāo)售額分別為：425億元、271.5億元、306.96億元、129.87億元，其中環(huán)渤海區(qū)域占比是最低的。截至2019年底，奧園在環(huán)渤海的土儲(chǔ)建筑面積占比僅10%，也是其國(guó)內(nèi)土儲(chǔ)占比最低的區(qū)域。

而據(jù)公告披露，京漢股份項(xiàng)目主要分布在北京、天津、河北省等地，共計(jì)約18個(gè)項(xiàng)目，總可售建筑面積約124萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士分析稱，通過(guò)對(duì)京漢股份的收購(gòu)，奧園彌補(bǔ)在環(huán)渤海區(qū)域的缺失。

此外，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，奧園獲得京漢股份控制權(quán)的同時(shí)，也獲得了一個(gè)寶貴的A股上市平臺(tái)。雖然奧園方面向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，公司目前并無(wú)借殼或回A的打算，但在中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來(lái)，未來(lái)通過(guò)整合實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)，奧園可以獲得“A+H”雙資本平臺(tái)運(yùn)作的相互支持和策應(yīng)的效果，在強(qiáng)化市場(chǎng)資源獲取能力的同時(shí)，有效降低運(yùn)作成本。

最有可能被打包注入的資產(chǎn)或許是文旅業(yè)務(wù)。據(jù)了解，目前奧園旗下?lián)碛小暗禺a(chǎn)、商業(yè)、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新八大板塊。其中，包含康養(yǎng)、商管、物業(yè)等業(yè)務(wù)的奧園健康生活（HK.03662），已于2019年3月份上市。而奧園的文旅板塊的上市計(jì)劃卻被擱淺。

事實(shí)上，奧園一直對(duì)文旅集團(tuán)寄予厚望。早在2017年，奧園管理層就提出，用三年時(shí)間將奧園文旅的營(yíng)業(yè)額規(guī)模增加至100億元。2018年8月份，奧園文旅集團(tuán)總裁程耀公開(kāi)表示，公司計(jì)劃于一年后拆分文旅板塊上市。

2019年，奧園管理層在評(píng)價(jià)文旅板塊地位時(shí)提到，“奧園文旅已經(jīng)具備了跟政府談判，并獲取產(chǎn)業(yè)用地的能力，讓公司在土地資源獲取上有了更主動(dòng)的權(quán)利。”顯然，推動(dòng)文旅板塊的發(fā)展，不但可以推動(dòng)公司多元化業(yè)務(wù)，對(duì)地產(chǎn)主業(yè)也能帶來(lái)反哺作用。

而從標(biāo)的資產(chǎn)的分布來(lái)看，京漢股份在文旅業(yè)務(wù)上有著一定規(guī)模的布局。據(jù)其官微披露，公司的文旅小鎮(zhèn)主要布局在北上廣及雄安新區(qū)、重慶、武漢、南京、成都等一二線及重點(diǎn)城市周邊，并與產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、養(yǎng)老、社區(qū)等功能進(jìn)行有效疊加。

隨著奧園收購(gòu)京漢股份的消息傳出，奧園文旅是否會(huì)借此與京漢股份進(jìn)行資源整合，并借助其A股地位實(shí)現(xiàn)上市圖謀，同樣值得想象。

以11.6億元的價(jià)格，便獲得了一個(gè)A股上市平臺(tái)和上百萬(wàn)土地儲(chǔ)備。對(duì)于中國(guó)奧園而言，這筆交易似乎并不虧。

*本文來(lái)源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，作者：張學(xué)新，原標(biāo)題：《中國(guó)奧園11.6億元入主京漢股份，郭梓文欲再推文旅板塊上市？》。