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五一期間，陳仁科老師應(yīng)邀參加了有6名開(kāi)發(fā)商董事長(zhǎng)組織的小型茶茗會(huì)。期間，幾名開(kāi)發(fā)商不約而同地談到了中小房企在疫情后的走勢(shì)，特別是針對(duì)康養(yǎng)和文旅兩個(gè)話題，并就此向陳仁科老師請(qǐng)教。

保利、萬(wàn)科、碧桂園進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)；恒大、綠地則投入到文旅產(chǎn)業(yè)。

然而，那么多房企都投入到這兩個(gè)行業(yè)，但成功的并不多。為什么？

陳仁科：我先講講中國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)。中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有很大的潛力，因?yàn)?，中?guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)無(wú)限大。

你想想，再過(guò)5年，60后、70后都將進(jìn)入老年，現(xiàn)在一個(gè)家庭要養(yǎng)四個(gè)老人，有哪個(gè)家庭會(huì)把四個(gè)老人集中在自己家里贍養(yǎng)？如果只能選一對(duì)老人，那另一對(duì)老人怎么辦？讓他們居家自養(yǎng)？隨著年齡不斷老去，誰(shuí)的兒女又能放得下心讓老人獨(dú)居？最后，只有一條路，選擇養(yǎng)老院。

但是，目前我國(guó)的養(yǎng)老院呈現(xiàn)兩種極端，一是將老人圈養(yǎng)，實(shí)質(zhì)上就是老人集中營(yíng)，除了保證老人溫飽，其他都是放任不管。這很不人性，但是，這也不能怪這些養(yǎng)老院，因?yàn)?，我們的養(yǎng)老政策和養(yǎng)老模式都還不成熟，養(yǎng)老院很難盈利，沒(méi)有盈利怎么投入？所以，稍有能力的家庭都不會(huì)選擇這樣的養(yǎng)老院。

另外一個(gè)極端則是現(xiàn)在所謂的高端養(yǎng)老，動(dòng)輒每月一、二萬(wàn)的費(fèi)用，雖然硬件服務(wù)都跟上去了，但這卻不是普通老人能享受的。由此，就出現(xiàn)了一個(gè)重大問(wèn)題，我們廣大的中產(chǎn)家庭老人哪里去？

因此，目前中國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展并不樂(lè)觀。在中國(guó)，做養(yǎng)老的不懂養(yǎng)老，不懂得用中國(guó)人的思維去做養(yǎng)老，怎么可能會(huì)成功呢？日本的養(yǎng)老院模式算比較成熟了，但是日本的養(yǎng)老院模式進(jìn)駐中國(guó)，幾乎沒(méi)有成功的案例。為什么會(huì)造成這種現(xiàn)象呢？關(guān)鍵是思維的問(wèn)題。

中國(guó)的很多養(yǎng)老院都是建在離城市1個(gè)小時(shí)以上的郊區(qū)，很多年輕人把老人送到養(yǎng)老院后，因?yàn)榻煌ň嚯x太遠(yuǎn)，只能選擇周末的時(shí)間去看望他們。

還有一個(gè)問(wèn)題簡(jiǎn)單談一下，現(xiàn)在我們都在學(xué)習(xí)外國(guó)的養(yǎng)老模式，特別是日本等國(guó)家的，但我們學(xué)到的只是皮毛，如對(duì)老人貼身服務(wù)，看上去很細(xì)心，但卻沒(méi)有幾個(gè)人知道，這正是讓人最反感的。因?yàn)?，老人最怕被別人把自己當(dāng)成老人，他們不需要你“貼身”，他們希望有更多的私人空間。我去年在與日本機(jī)構(gòu)交流時(shí)，感受最深的就是，“我們養(yǎng)老院里沒(méi)有老人”。

而這些，都是目前中國(guó)養(yǎng)老行業(yè)存在的一些問(wèn)題。

該如何解決養(yǎng)老行業(yè)中的問(wèn)題呢？

陳仁科：上面說(shuō)的是養(yǎng)老行業(yè)的問(wèn)題，我認(rèn)為要解決這些問(wèn)題，還是從養(yǎng)老地產(chǎn)方面下手，那么就要解決養(yǎng)老地產(chǎn)的兩個(gè)問(wèn)題：

第一個(gè)問(wèn)題是選址?，F(xiàn)在做養(yǎng)老有兩種形式，一是在城市養(yǎng)老，包括居家養(yǎng)老，舊物業(yè)改造的養(yǎng)老院，優(yōu)勢(shì)是不離開(kāi)兒女，能最快享受城市的功能配套，如醫(yī)療、公共活動(dòng)空間、老人福利設(shè)施，缺點(diǎn)是，大城市的環(huán)境對(duì)健康影響很大，比如各種污染，這對(duì)老人來(lái)說(shuō)是個(gè)很要命的問(wèn)題，因?yàn)槔先嗣庖吡υ絹?lái)越低，最容易被病菌感染。這次疫情老人感染率最高，死亡率最高就是最好的證明。

因此，現(xiàn)在大家開(kāi)始關(guān)注或者說(shuō)越來(lái)越青睞城郊養(yǎng)老。這在國(guó)外很普遍，可以說(shuō)國(guó)外基本上都是城郊養(yǎng)老，真正意義上的離塵不離城。在城市周邊交通時(shí)間在一個(gè)小時(shí)內(nèi)，自然資源相對(duì)良好，空氣潔凈，基本配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)雅。而這樣的選址就為我們做地產(chǎn)提供了市場(chǎng)，因?yàn)?，更多的自理老人還是不希望居住在養(yǎng)老院里，而是希望有自己獨(dú)立的居住空間。

第二個(gè)問(wèn)題是城郊養(yǎng)老，最好與度假結(jié)合起來(lái)?，F(xiàn)在出現(xiàn)了很多養(yǎng)老小鎮(zhèn)，我對(duì)此是持批判態(tài)度。因?yàn)椋粋€(gè)小鎮(zhèn)全是老人，這對(duì)老人的身心健康是不利的，大家想想，出門(mén)進(jìn)門(mén)，低頭抬頭滿眼都是老頭老太太，整個(gè)小鎮(zhèn)會(huì)呈現(xiàn)一種什么樣的景象？所以，我覺(jué)得城郊養(yǎng)老不是建養(yǎng)老院，而是做一個(gè)養(yǎng)老、度假、觀光整合在一起空間，或者說(shuō)就是小鎮(zhèn)，這就為我們地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了一個(gè)新的更大的戰(zhàn)場(chǎng)，這也是中小開(kāi)發(fā)商的一條新路！

中小房企本身就在三四線城市，因?yàn)樯鷳B(tài)相對(duì)保護(hù)較好，文旅資源相對(duì)豐富。再加上現(xiàn)在國(guó)家放開(kāi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地政策的出爐，土地成本大大降低，對(duì)于中小房企進(jìn)入文旅產(chǎn)業(yè)提供了支持。

但是，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商做文旅卻出現(xiàn)了很大偏差，就是把自己的角色模糊了。大把的錢(qián)投進(jìn)去，目的是要將人氣做起來(lái)，熱熱鬧鬧，人流如織。但是，這個(gè)人氣是旅游人氣，這些人氣是觀光人氣，來(lái)了就走，走了不再來(lái)。

那么，我們做文旅地產(chǎn)要的人氣是什么呢？是來(lái)了不想走，走了還想來(lái)的人。我們的目的不是為了圖熱鬧，不是讓人氣到此一游，而是要讓他們?cè)谶@里停下來(lái)，感受另一種生活，這就是度假！只有這樣，他們才有可能購(gòu)買(mǎi)我們的房子。

所以，我們一定要牢記，我們是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，做的是文旅地產(chǎn)，不是單純的文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

那么，養(yǎng)老可以和文旅結(jié)合起來(lái)，城郊養(yǎng)老和文旅小鎮(zhèn)結(jié)合，既解決了人氣問(wèn)題，又解決了選址和環(huán)境配套等問(wèn)題。

*本文來(lái)源：今日頭條，作者：陳仁科，原標(biāo)題：《為什么中國(guó)99%的文旅、康養(yǎng)地產(chǎn)都失敗了？陳仁科縱論失敗癥結(jié)》。