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遇挫、高光，是近期在華僑城集團（以下也稱“華僑城”）身上可以疊加的詞。

近期上市公司西安飲食公告稱，6月22日，西安飲食終止向華僑城集團轉讓15%股權協議。這項早在3年前即在推動的事宜，“懸”了許久后，終于有了落定的結果，只是不曾在華僑城的既定規劃中。

不過，最近AECOM聯合TEA發布的《全球主題公園和博物館報告》顯示，上市公司華僑城主題公園的游客量超過環球影城，位列世界第三。

這兩個事件若進一步延伸，會有更多的意味。一方面，華僑城曾計劃在西安5年投資2380億元，入主控股西安飲食是計劃事項之一。這筆煌煌巨筆的投資也尚未能全部落地，與此同時，華僑城挺進云南、粵港澳，砸下百億、千億投資；

另一方面，華僑城一直“謀圖”向文旅轉型，游客量的提升算是好消息。但其業務收益支撐，還是房地產板塊。

西安飲食的最新結果，算是華僑城業務“北退南進”的一個注腳，這個走向接下來預計還將愈加明顯。而其轉型文旅的走向，整體還是“模糊”的。

華僑城這幾年：北退、南進

西安飲食終止向華僑城集團轉讓15%股權協議，算是一樁“陳年往事”的最新結果。

早在2017年6月底，西安飲食控股股東西旅集團與華僑城集團簽署股份轉讓協議，擬將西安飲食15%股權轉讓給華僑城集團，同時將其6.04％公司股份的表決權、提案權等授權給華僑城集團行使。

該協議一旦落地生效，華僑城集團將成為西安飲食的控股股東。同期，華僑城集團全資子公司還擬以增資擴股方式，取得曲江文旅間接控股股東曲江文投51%的股份，由此成為曲江文旅的控股股東。

由此，一方面，華僑城將增加西安飲食、曲江文旅兩個上市平臺，也就是資本市場的兩個融資渠道；另一方面，華僑城相關資源資產導入，對提振兩家企業的業務業績也可能帶來幫助，對做大當地國資文旅板塊也有助益。

而在此之前，華僑城還宣布了更大的棋局規劃。2017年6月19日，華僑城宣布將在西安投資2380億元，覆蓋西咸新區、未央、碑林、蓮湖、曲江等區域。這是一個“五年規劃”，被認為是華僑城截至當時近年來最大手筆的簽約。而對上述兩家上市平臺的入局控股，也是這一規劃的重要組成部分。

但后續推進并不算順利。

近一年后，2018年5月底，華僑城對外宣稱終止收購曲江文投股權，這場涉資114億元的央地混改宣告失敗。而對西安飲食母公司西旅集團的增資控股也被傳已生變數。直到2019年2月，西旅集團實控人正式變更為曲江管委會，華僑城入主之意正式“落空”。

沒有在相應的審批流程獲得政府層面的同意，是這兩項入股事宜未達“初心”的重要緣由。

不妨有個大致揣測，這種變化的背后，應該不是華僑城的資金出了問題或意愿有變，更可能和當地主政人士的變動有較大關系，新官上任后，城市發展規劃及其考量的變動，也在情理之中。不管是“曲江模式”，還是“文化+旅游+城鎮化”新模式，根底都脫離不開大體量的項目用地，背后更需要政府背景或政府長期支持為續。

略簡單來說，繼續維持國資控股局面，而非央地混改后央企控股，縱然可能失去央企的資金、資源以及管理方式和理念等方面支持，但在后續的城市規劃、城鎮化建設中，當地政府保留了更多主動權，在土地的使用和未來項目打造中，都預留了更多的騰挪空間。

從公開信息看，華僑城的2380億元五年投資計劃，目前也尚無更多的實質進展，應早有很多變數。

而與華僑城未能如愿入主曲江文投時間線幾乎并行的是，2018年7月，華僑城集團吹響“云南大會戰”集結號。華僑城集團18個子集團會聚彩云南，簽約項目60個，簽約金額超過1000億元。

由西北轉戰西南，同樣是文旅資源高地；適逢云南推動“旅游革命”，同樣在文旅產業中要大干一場；同樣是千億級別投資，這當然不是故意的巧合，而應是更早即有謀劃和實質推進。

早在2017年4月，華僑城集團已戰略入滇，重組了云南世博集團、云南文投集團，并承諾“十三五”期間在云南投資2000億元。

2019年7月，華僑城繼續簽下云南37個項目，加上此前簽約投建金額，三年下來總簽約金額已達1960億元，基本兌現承諾。

北退，南進。

在西南，除云南外，四川亦是華僑城的重注之地。華僑城官網去年5月初的信息顯示，其在四川簽約并持續推動的項目投資總額達2400億元，位列華僑城集團單省投資力度第一位，華僑城在四川的項目遍布成都、眉山、宜賓、自貢、廣元等城市，涉及城鎮化、文化旅游、智能終端、產業園區等。

另一南下必提之地，是華僑城的業務大本營，粵港澳大灣區。大本營之基、粵港澳大灣區政策之利，讓華僑城不由得繼續在此大體量投建項目。

不完全統計，今年1月-7月（22日），華僑城在廣東區域簽約、開工的項目至少有5個，概算金額超過300億元。

而華僑城集團官網去年5月末的信息顯示，華僑城已在粵港澳大灣區建設文旅綜合項目近30項，分布在中山、江門、珠海、廣州、茂名和湛江等十余座城市。

不完全統計，去年上半年，華僑城在廣東投建文旅項目之地涵蓋廣州增城、清遠、陽江、東莞、茂名、潮州、深汕特別合作區等地，概算投資額有約700億元之巨。其中東莞三個項目的擬投建額近500億元，包括東莞水鄉道滘特色小鎮、南城水濂山特色小鎮分別計劃投資300億元、150億元。此外，華僑城在去年1月初以6.84億元首次競得深汕合作區宅地，被認為是號稱超千億投資額的小漠文旅小鎮項目的落地之舉。

不過，近期來自官方的消息稱，東莞南城華僑城水濂山鎮項目已經正式確認取消。

今年4月3日，在東莞市相關政府部門主辦的陽光問政平臺上，有網友問及南城華僑城項目的實施情況，東莞市南城街道辦事處住房規劃建設局回復稱: 根據街道黨委會議精神，南城華僑城項目因多方面原因已于2019年下半年終止。

6月17日，再有網友問及南城華僑城項目遲遲未有動靜的原因，以及翡麗山（位于東莞中央公園水濂山旁）對面在平整土地，是否與華僑城項目有關。上述住建局回應稱：華僑城項目已取消，平整土地項目與此無關。

按去年3月東莞南城街道與華僑城旗下公司所簽的《戰略合作意向書》，華僑城計劃在水濂山片區，打造新一代“生態+”的大型綜合性文旅項目（生態文化旅游特色小鎮），項目規劃面積共計19.6平方公里，投資額約為150億元。

這個小鎮，也是目前公開的華僑城計劃落地東莞南城的唯一一個項目。而項目取消背后發生了什么？

華僑城的兩大疑問

關于華僑城的各種動作騰挪變化，一直以來至少有兩個疑問：1、一手大量買、一手賣賣賣，華僑城的激進擴張“藏雷”了嗎？或者要折戟了嗎？2、華僑城一直在說的向文旅轉型，是真的嗎？能成嗎？

第一個問題，折戟不至于，但華僑城激進擴張下，確實缺錢。公開數據顯示，2017-2019年，華僑城旗下上市公司華僑城A的經營性現金流持續為負值，分別為-77億元、-99.84億元、-51.88億元。而今年一季度，該數據擴增至-127.87億元，這也和疫情影響地產去化、旅游項目營收下滑等有關。

另有不完全統計數據顯示，2018年，華僑城轉讓了18家子公司股權和1個資產包，2019年其擬轉讓19個子公司股權，轉讓價格總計超過百億。

而據執惠不完全統計，今年1-7月，華僑城依然是轉讓項目股權、發債等不停（有疫情紓困因素），動作超過10起，其中在3月，其面向合格投資者公開發行公司債券已被受理，首期不超過100億元。

事實上作為央企的華僑城，融資有便利，其2019年財報顯示，平均融資成本為4.56%，低于行業平均水平。

縱如此，項目也還是要賣的。一方面能帶來直接的收益，補充現金流，緩解資金壓力；另一方面，被賣項目可能多不合華僑城心意。

華僑城曾對外表示，文旅項目由于投入大、周期長，企業需要地方政府匹配一定的其他資源進行補償，投入產出才能平衡，但項目地政府往往只希望企業投資，資源匹配不足。

比如華僑城曾提及，文旅項目用地需求范圍大、地類多，且各類項目用地都需要統一進行規劃后才能實現項目開發運營目的，但部分當地政府因建設用地指標限制，無法按項目投資及建設進度需要提供項目用地。分期供應部分用地后，后續項目用地無法保證順利提供。同時，部分地方政府由于財政困難，配套基礎設施投入不足。企業均存在開展項目投資時，承擔過多基礎設施投資的問題，造成企業經營壓力過大。

基于成片綜合開發模式，低價、連片大量拿地，是華僑城模式成敗關鍵，而這都需要政府提供持續支持。

由此再加上低成本融資，華僑城在前期的項目開發投資中，項目的平均成本已低于業內多數房企，但因為拿地體量大、一定時間里擴張項目多，導致沉淀資金龐大，帶來較大的資金壓力。而一旦通過大體量連片土地開發建設，通過做高區域土地價值，溢價賣房、獲取商業地產收益、文旅項目運營收入等，地產模式也基本跑通了。

第二個問題，華僑城向文旅的轉型，依然“坎坷”，面目清晰而又“模糊”。

站在華僑城的角度來說，最近兩個信息，使其在文旅板塊提升了底氣。一是華僑城A2019年財報顯示，該年其旅游綜合業務收入反超房地產業務，是自2010年以來的首次。其中旅游綜合業務營收約302.63億元，約占營收總額的50.42%；

房地產業務板塊營業收入約291.34億元，占營收總額的48.54%。

二是AECOM聯合TEA發布的《全球主題公園和博物館報告》顯示，華僑城A2019年主題公園業務游客量增長9.4%，并超越環球影城度假區成為世界第三大主題公園運營商（2018年排名第四，在環球影城之后）。但這和其70周年國慶的優惠活動，以及新計入眾多小景點游客量等有關，可以說有些偶然性。

更關鍵的是，華僑城A的旅游綜合業務收入包括了旅游地產收益，而具體金額與比例如何，當前還較為“隱晦”而不得知。

同時，華僑城A2019年財報顯示，旅游綜合業務貢獻毛利約123億元，毛利率約40.63%，而房地產業務貢獻毛利約217億元，毛利率為74.6%，遠高于前者收益。

可以說，當前，房地產依然是華僑城A的業務支撐，這個延續時間還將不短。于此，拿地依然不停，文旅項目充當其中“利器”之一。

華僑城A2019年財報顯示，該年其累計獲取土地47宗，新增土地面積625萬平方米，新增規劃建筑面積1200余萬平方米，土地總價款744.6億元，其中28宗地以底價獲取，新增項目平均地價僅為6165元/平方米。

這些項目主要分布在粵港澳大灣區、長三角等區域。

另參考上述今年1-7月新開拓的項目，華僑城整體依然延續南進走向。未來還會繼續大舉北上嗎？