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“不調(diào)控的話這行沒(méi)法干了，房?jī)r(jià)和地價(jià)都要上天！”

3月12日植樹(shù)節(jié)這天，在融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）舉行的2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌語(yǔ)出驚人。

在房地產(chǎn)政策拐點(diǎn)帶來(lái)行業(yè)盈利的拐點(diǎn)之際，孫宏斌此次的發(fā)聲，與以往外界對(duì)孫宏斌的賭性印象不同，孫宏斌的底氣顯得更加充足。

年報(bào)顯示，2020年融創(chuàng)合同銷售金額5753億元，連續(xù)四年穩(wěn)定在行業(yè)TOP4；全年?duì)I收2305.9億元，同比增長(zhǎng)36.2%；歸母凈利潤(rùn)356.4億元，同比增長(zhǎng)36.9%；每股盈利7.82元，同比增長(zhǎng)30.6%。

營(yíng)收利潤(rùn)雙雙增長(zhǎng)，這也意味著一個(gè)更加理性，更加穩(wěn)健，充滿制度化的融創(chuàng)時(shí)代，逐漸蓬勃。

三道紅線下起舞

三道紅線，是2020年房地產(chǎn)行業(yè)的第一話題。

這項(xiàng)政策內(nèi)容精準(zhǔn)，目標(biāo)直擊房地產(chǎn)企業(yè)的七寸，房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

根據(jù)三道紅線，房企被分類為四種檔位，將房企分成紅橙黃綠四檔，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)這是一項(xiàng)可量化的指標(biāo)。

以往高負(fù)債高杠桿的模式不能持續(xù)，在很多人眼中，地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)下行的概率不小，那些高負(fù)債的中小房企，將不可避免地走向死亡。

在融創(chuàng)的年報(bào)之下，大家的目光也不可避免地聚焦在三道紅線之下。

年報(bào)顯示，截至2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率96%，同比下降76.3個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比1.08，截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元，超額覆蓋短期債務(wù)，流動(dòng)性充裕。

融創(chuàng)中國(guó)2020年業(yè)績(jī)公告

按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，融創(chuàng)凈負(fù)債率與非受限現(xiàn)金短債比均已達(dá)標(biāo)，從“紅檔”連降兩級(jí)至“黃檔”。

這意味著融創(chuàng)暫時(shí)脫離了危險(xiǎn)區(qū)域，離綠檔只有一步之遙。

為什么融創(chuàng)這么快就能回到安全的邊界？

首先頂層驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)，孫宏斌曾在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)不希望融創(chuàng)負(fù)債總額增加，希望增加凈資產(chǎn)和銷售，管理層的意志決定了基層的執(zhí)行策略。

同時(shí)土地獲取謹(jǐn)慎，土儲(chǔ)質(zhì)量穩(wěn)定。

土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)銷售的基礎(chǔ)，只有獲得優(yōu)質(zhì)的土地資源才能進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，企業(yè)才能擴(kuò)大市場(chǎng)占有率、呈規(guī)模化發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)2020年新增土儲(chǔ)約5877萬(wàn)平方米，同比下降41.05%，但其融創(chuàng)平均土地成本約4270元每平米，以融創(chuàng)2020年的銷售均價(jià)14020元每平米來(lái)計(jì)算，融創(chuàng)擁有更多的獲利空間。

高性價(jià)比的土地質(zhì)量，意味著孫宏斌踩準(zhǔn)了行業(yè)節(jié)奏。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，在A股房地產(chǎn)板塊，將近有200家上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入后半段，會(huì)讓沒(méi)有融資渠道的小開(kāi)發(fā)商難以為繼。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)必然進(jìn)入大魚(yú)吃小魚(yú)的階段，頭部地產(chǎn)公司必將降低拍地成本，降低建筑成本，降低銷售成本，提高銷售利潤(rùn)。

三條紅線下，龍頭企業(yè)必定更多，強(qiáng)者越強(qiáng)。戴著鐐銬起舞的融創(chuàng)中國(guó)，卻創(chuàng)下了年報(bào)的高增長(zhǎng)，看上去似乎少了點(diǎn)銳氣，但更多了點(diǎn)底氣和安全。

夯實(shí)主業(yè)，齊頭并進(jìn)

今年的資本市場(chǎng)，在各種“茅”不斷創(chuàng)新高的背景下，地產(chǎn)行業(yè)卻還處于低估狀態(tài)。目前來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)剩者為王的時(shí)代即將來(lái)臨。

地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，行業(yè)集中度不斷提高，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)總規(guī)模將在16萬(wàn)億上下，行業(yè)龍頭的市場(chǎng)份額將進(jìn)一步提高，未來(lái)五年行業(yè)的前五名能占到30%。

如何尋找地產(chǎn)行業(yè)的第二曲線，是眾多房企關(guān)注的焦點(diǎn)，與以往地產(chǎn)公司跨界其他行業(yè)不同，地產(chǎn)公司逐漸走向地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的多元化。

首先去年登陸港交所的融創(chuàng)服務(wù)，給了其他房企一個(gè)參考的標(biāo)準(zhǔn)。

在今年發(fā)布的年報(bào)中，其2020年錄得營(yíng)業(yè)收入46.23億元，同比大幅增長(zhǎng)約63.5%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)58%；歸母凈利潤(rùn)6.20億元，同比大幅增長(zhǎng)約129.8%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)152%。

融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長(zhǎng)155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長(zhǎng)67.2%。考慮母公司土儲(chǔ)面積后，合約建筑面積達(dá)4億平方米。

融創(chuàng)服務(wù)的成功，在于融創(chuàng)本身的遠(yuǎn)見(jiàn)。

從二手房交易的頻率，國(guó)內(nèi)人口城鎮(zhèn)化等數(shù)據(jù)來(lái)看，物業(yè)藍(lán)海早已是藍(lán)海之地，在此情況下，融創(chuàng)為分拆上市的融創(chuàng)服務(wù)，提供大量資金、人力等條件，將機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為盈利點(diǎn)，將本身集團(tuán)公司內(nèi)部細(xì)分項(xiàng)目，培養(yǎng)成具有長(zhǎng)期發(fā)展能力的子公司。

融創(chuàng)本身具有敏感的市場(chǎng)捕捉能力，能夠?qū)ο嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)有較好的判斷，因此這些“捕捉”到的項(xiàng)目通常符合國(guó)家政策導(dǎo)向。

與此類似，在2020年，融創(chuàng)文旅在疫情黑天鵝之下，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長(zhǎng)36%，管理利潤(rùn)達(dá)約6.27億元，同比大幅增長(zhǎng)311%。

最后，2020年融創(chuàng)文化已完成七大動(dòng)畫(huà)工作室布局，旗下Base首部原創(chuàng)動(dòng)畫(huà)電影《許愿神龍》2021年1月上映后，收獲超1.6億票房；2021年春節(jié)檔，融創(chuàng)文化參投的影片《刺殺小說(shuō)家》和《熊出沒(méi)·狂野大陸》，分別收獲超10億和5.75億的票房。

齊頭并進(jìn)，融創(chuàng)在夯實(shí)主業(yè)的同時(shí)，非住宅銷售類的其他業(yè)務(wù)也正在快速轉(zhuǎn)型和成長(zhǎng)。

深蹲的融創(chuàng)，蓄勢(shì)反彈

分析者認(rèn)為，地產(chǎn)上漲的動(dòng)力在于城鎮(zhèn)化率，就剛剛制定的“十四五”五年計(jì)劃來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化率要實(shí)現(xiàn)從60%提高到65%，此一項(xiàng)指標(biāo)就決定了房地產(chǎn)在未來(lái)五年難有系統(tǒng)性回落。

雖然中國(guó)房地產(chǎn)的歷史使命已基本完成，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資潛力和機(jī)會(huì)都在減少，但中國(guó)很多城市的住房剛需空間還很大，與此同時(shí)，隨著越來(lái)越多的人口向城市集中，這些城市里的住房配套需求也在不斷增加。

在此情況下，融創(chuàng)的投資價(jià)值在哪？

首先，快速排雷的融創(chuàng)值得期待，如果一家公司不能在行業(yè)拐點(diǎn)之際，無(wú)法克服自身的弱點(diǎn)，那么投資者便直接放棄研究和跟蹤。

一年前的發(fā)布會(huì)，融創(chuàng)的銷售突破5500億大關(guān)，在三道紅線的利劍下，孫宏斌很快調(diào)整決策，一年之內(nèi)很快完成了華麗的轉(zhuǎn)身，在未來(lái)，融創(chuàng)預(yù)計(jì)2022年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)將進(jìn)一步降至“綠檔”。

其次，機(jī)構(gòu)投資者紛紛看好，比如瑞信發(fā)布研究報(bào)告，將融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）目標(biāo)價(jià)由39.4港元升至42.7港元，予其估值較每股資產(chǎn)凈值折讓40%，維持“跑贏大市”評(píng)級(jí)，上調(diào)其2021-22財(cái)年盈利預(yù)測(cè)2%。

野村東方國(guó)際證券也給予融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）“增持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)46.10港元。

相對(duì)于今年年初的高點(diǎn)，融創(chuàng)呈現(xiàn)震蕩的走勢(shì)，深蹲的融創(chuàng)，蓄勢(shì)待發(fā)。

最后，2021年1月房企整體銷售延續(xù)2020年末景氣度較高狀態(tài)，樓市銷售韌性充足。

行業(yè)整體庫(kù)存維持較低水平，對(duì)于房?jī)r(jià)有一定支撐作用，并且行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可控。

2020年三季度以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控及資金監(jiān)管力度提升，房企“三道紅線”的提出，多個(gè)一線及熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策，年末出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等等。

另外2021年春節(jié)后央行公開(kāi)市場(chǎng)操作實(shí)現(xiàn)的凈回籠，年內(nèi)貨幣政策回歸常態(tài)化，流動(dòng)性釋放相對(duì)2020年邊際收緊預(yù)期加大。

當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)整體估值水平跌至歷史底部附近，具備較高安全邊際。而融創(chuàng)年報(bào)的發(fā)布，讓投資者發(fā)現(xiàn)，其結(jié)算業(yè)績(jī)有一定支撐。房企間業(yè)績(jī)分化也會(huì)加大，關(guān)注業(yè)績(jī)保障度高和基本面穩(wěn)健的一二線龍頭企業(yè)，是投資者不錯(cuò)的選擇。

從硬件條件和行業(yè)環(huán)境看，目前的融創(chuàng)，在各方面看上去也都具備“反轉(zhuǎn)公司”的要素。當(dāng)然單純的低估并不是買入持有的依據(jù)，低估+成長(zhǎng)性的拐點(diǎn)更重要。

對(duì)于一家經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、現(xiàn)金流充足、融資成本低、負(fù)債結(jié)構(gòu)合理的融創(chuàng)，有什么理由不看好呢？

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“財(cái)經(jīng)無(wú)忌”（ID:caijwj），作者：韋航，原標(biāo)題：《剩者為王的時(shí)代，融創(chuàng)的安全感從何而來(lái)？》。