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“我現在租的房子特別陳舊，毫無現代設計感，而且每家每戶都是各管各的，一點社交活動都沒有。”作為一個90后，李俊(化名)非常苦惱。

李俊的煩惱也是目前很多租客存在的。

前沿君大量調研和走訪了公寓市場與業者狀態后了解到，目前越來越多的酒店和房地產業者開始“殺入”公寓市場，加盟將是主要發展模式，比連鎖酒店回報期更短的公寓業態并不是每個人都會玩的，它需要業者有雄厚的后臺管理實力和90后的心態才能把握精準商機。

酒店、房地產“雙殺入”

長租公寓作為一個介于酒店和住宅之間的項目，其一直游走在酒店與地產產業之間。隨著這幾年房地產政策的變化和房價的一路走高，純住宅項目越來越遭遇瓶頸，大量的閑置房源開始涌現。

在此狀況下，萬科等業者開始將目光瞄向長租公寓，比如萬科此前與途家簽約，合作將閑置房源給予途家“共享”，雙方共贏，萬科解決閑置房源盤活問題，而途家則獲得了房源。鏈家則推出“自如寓”，且依托其強大的平臺優勢，大力搶奪公寓房源。

上海萬科也看到了這個商機，今年10月，上海萬科開始試驗長租公寓：Vcom公寓，其定位為18～40歲城市青年。“美國市場上近80%的租賃住房都由品牌運營商管理，國內租房市場發展歷程粗放，所有運營商加在一起的市場占比不足1%，行業無標準，規則不一，目前市場存在很多痛點，這里面有很多機會。”上海萬科長租公寓負責人表示。

酒店業者更是不甘示弱。

“如家已成立獨立的全資公司來運作公寓品牌逗號,我們是做經濟型酒店起家的,但我們希望可以更多地覆蓋市場。現在一些經濟發達地區有很多流動人口,這正是切入公寓市場的好時機。我們現在打算做的是整租公寓,先集中在一線城市,2015年年底打算開出8～9家,每年會覆蓋到北京、廣州和深圳。未來我們會考慮長租和短租結合經營。”逗號公寓執行總經理陳意表示。

華住也在躍躍欲試，鉑濤更是率先推出了長租公寓“窩趣”并開啟了加盟。于是，市場上涌現了魔方、貝客、青客、自如寓、寓見、水滴、蘑菇、途家、小豬短租、小螺趣租等品牌。

數據顯示，截至2013年，全國租房市場規模超過2.5萬億元，20~30歲的青年租房者占80%以上，然而高達73.69%的租房者深陷“租房癌”，只有26.31%的租房者相對滿意。

硬件與投資回報

那么問題來了，究竟要如何做好公寓?

首先，要看硬件基礎，并非所有的物業都適合做公寓。

前沿君采訪貝客、青客、窩趣、逗號等諸多業者后了解到，公寓的選址首先要在北上廣深這些一線城市，或經濟發達活躍的二三線城市。

具體到細化的選址則物業要求符合距離大中型商業區是步行20分鐘，距離地鐵等交通樞紐是步行15分鐘以內，并且附近最好有辦公樓，以符合白領上下班需求。獨棟物業面積最好是在2000~8000平方米，可改建大堂約300平方米，要求無暗房或可開陽光天井2米，有一次消防驗收手續，周邊進出通暢還需一定停車位，物業性質產權清晰。

“公寓和酒店有共同之處，但也有很大不同，比如酒店需要布草間(客房用品堆放)，但公寓不需要，所以公寓的得房率會比較高。酒店不需要分割水、電表，但公寓每個房間就是一個住戶，那么就得分開安裝水、電表。酒店客房不需要廚房，但公寓需要廚房。因此公寓物業要求總用電量在房間數乘以2000伏安以上，供水管管徑金屬管在40毫米以上，PPR管在50毫米以上，用水額不低于每月3000噸，樓層梁下高度不低于2500毫米。結構承載力在2.0KN/平方米以上。”窩趣公寓CEO劉輝透露。

據測算，經濟型酒店的每間客房投入約在6萬元或更高，而公寓的每間房投入約在4萬~5萬元;一間酒店可能要用20多個員工，而一間公寓可能僅需2~3人管理;酒店的毛利率約在60%~65%，而公寓由于各類成本較低，因此毛利率可達90%左右;連鎖酒店的投資回報期如今在5年以上，而公寓投資回報期在1年到3年不等。

抓住90后“強關系”社交

長租公寓大多數住客都是還未成家購房的85后和90后。

“這些住客最大的特點是要求個性化與社交，老式的住房毫無個性化，且沒有社交平臺，很多年輕人會覺得下班后很無聊。90后依舊是獨生子女的一代，從小孤獨的成長環境使他們很容易以自我為中心，也不太會交際，但內心又非常渴望交際，因此我們在設計公寓時就要突出個性化和社交平臺。”劉輝坦言。

前沿君走訪貝客、窩趣、魔方等公寓后發現，這些新興品牌會設計不同的房間格調，有符合男生口味的簡潔黑白款、有女生喜歡的粉色系列，也有商務款甚至日式風格等。

在這些主力租客中，社交非常必要，如果這個公寓品牌具有良好的社交服務，則更多90后會愿意入住。而在這里“強關系”的概念非常重要。對70后而言，“強關系”可能是父母和領導，但對90后而言，父母和單位領導并不能左右其抉擇，“做得不開心，明天就辭職”的90后大有人在。在90后的世界里，“強關系”可能是志同道合的合作伙伴、朋友們，因此公寓社交平臺必須符合90后的“強關系”。

進一步采訪和業者調研后可發現，90后住客分為幾種“臉譜”，第一種是職業化，其有一份體面的白領工作，高收入，這類人群喜歡商務或小資情結的咖啡、觀影等活動。第二類則是自由創業者，他們更偏好音樂、健身、“殺人游戲”等項目。

針對上述不同人群的喜好，貝客、窩趣、魔方、友社等公寓推出黑暗音樂會、攝影愛好者聯盟、觀影活動、卡丁車游玩等活動，以增加住客黏性。

“這些90后租客會自然形成各自的‘強關系’朋友圈，比如喜歡音樂會的是一撥人，喜歡運動的是另一撥人，有了這種分類，我們的活動能夠比較容易進行。我曾偷偷加入他們的微信群，發現每天晚上8點以后到第二天的早上8點之間是這些租客社交聊天的高峰時期，有時我一覺醒來會有數百條甚至上千條對話，通過研究他們的對話，我可以清楚地知道租客的需求。”一位公寓店長說。

目前貝客、窩趣、友社等正與聯合辦公、社區商業等積極合作，以給租客“一站式”社交與工作配套服務。

“我們正在打造的最新項目就是將公寓、聯合辦公、社區商業、基金投資甚至產業孵化融合到一起，做一個大聯合概念，租客上班就在隔壁的聯合辦公樓，客人需創業投資支持和孵化也可以一并滿足，這樣增加租客黏性，我們未來打算模式化、連鎖化進行這類聯合化公寓社區產品。”友社公寓聯合創始人王偉超透露。

但社交平臺的基準打造也并非易事，畢竟眾口難調，活動成本的分攤和組織也是問題，此前You+公寓的社交平臺打造就遇到難題，因此業者還需注意風險。