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萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）正在加碼合作。1月29日，融創(chuàng)公告顯示，將參與萬(wàn)達(dá)商業(yè)（萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下公司）私有化股份的回購(gòu)計(jì)劃，出資95億元購(gòu)買該公司股東持有的約3.91%股份。

一個(gè)月前，1月3日，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林在總部會(huì)見(jiàn)了融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌，目的之一即商討此前懸而未決的萬(wàn)達(dá)文旅城（下稱“萬(wàn)達(dá)城”）資產(chǎn)交割問(wèn)題。

孫宏斌一行6人到訪，包括行政總裁汪孟德、財(cái)務(wù)總監(jiān)曹鴻玲、法務(wù)總監(jiān)薛雯、首席運(yùn)營(yíng)官馬志霞等。這是融創(chuàng)集團(tuán)高管團(tuán)隊(duì)的大半壁江山，也是負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)城資產(chǎn)交割的最高決策層。

在2017年7月19日，融創(chuàng)以438.44億元收購(gòu)13個(gè)萬(wàn)達(dá)城91%的權(quán)益后至今，其中8個(gè)項(xiàng)目完成資產(chǎn)交割，另外5個(gè)項(xiàng)目的交割事宜卻一拖再拖。

“目標(biāo)項(xiàng)目是由多種業(yè)態(tài)的銷售物業(yè)和持有物業(yè)構(gòu)成的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，且目標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量多、體量大，處于不同的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)階段，因此需要較長(zhǎng)的時(shí)間準(zhǔn)備和編織須載入通函的經(jīng)審核財(cái)務(wù)資料、估值報(bào)告及其他資料。” 這是融創(chuàng)公告給出的延期交割理由，現(xiàn)實(shí)卻沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

盡管兩家公司在簽署交易協(xié)議時(shí)，承諾四個(gè)不變——“品牌不變”、“規(guī)劃內(nèi)容不變”、“項(xiàng)目建設(shè)不變”、“運(yùn)營(yíng)管理不變”，但地方政府對(duì)融創(chuàng)這位“闖入者”，以及在緊急轉(zhuǎn)型的萬(wàn)達(dá)城商業(yè)模式或許還存在著些許的疑慮。

（圖說(shuō)：1月3日，濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城一期文旅工程還在地基施工階段。）

2016年8月26日，濟(jì)南市人民政府、歷城區(qū)人民政府、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)共同簽署該項(xiàng)目的合作協(xié)議。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)承諾投資630億，文化體育旅游產(chǎn)業(yè)部分的投資超280億元。

濟(jì)南市承諾出讓4200畝的低價(jià)建設(shè)用地給予萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。2017年6月30日，首批1495畝土地定向拍賣給萬(wàn)達(dá)，樓面價(jià)僅2800元/平方米，當(dāng)時(shí)的拆遷補(bǔ)償價(jià)位13000元/平方米。此外，濟(jì)南的拆遷工作由政府承擔(dān)。濟(jì)南市政府當(dāng)時(shí)用時(shí)5個(gè)月拆遷完畢，投入資金26億元。

拿地剛滿10天，情況突變，濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城91%的權(quán)益易手融創(chuàng)。此時(shí)，挖掘機(jī)剛進(jìn)入位于濟(jì)南市蓮花山腳下的萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目，開(kāi)挖一期住宅項(xiàng)目的地基。

2017年7月22日，即在萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)達(dá)成最終交易協(xié)議三天之后，王健林前往濟(jì)南市拜訪相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

“這是由于濟(jì)南市政府暫停了濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城的土地出讓，王健林是去和當(dāng)?shù)卣疁贤▍f(xié)商。”《財(cái)新》報(bào)道顯示，后據(jù)歷城區(qū)和濟(jì)南市國(guó)土反饋，濟(jì)南市同意繼續(xù)簽署土地出讓合同，但必須同時(shí)簽補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議對(duì)文旅城的建設(shè)時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)、后期運(yùn)營(yíng)提出嚴(yán)格要求，否則將采取不允許住宅銷售，收回土地等懲罰措施。

目前，仍有三個(gè)萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目尚未全部完成土地出讓。其中濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城待供應(yīng)土地尚有2705畝，相當(dāng)于項(xiàng)目規(guī)劃用地的65%，昆明萬(wàn)達(dá)城待供應(yīng)土地占到項(xiàng)目規(guī)劃用地的82%。

廉價(jià)土地是地方政府給予萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目的優(yōu)惠條件之一。正因如此，土地供應(yīng)不會(huì)一次性完成，而是根據(jù)工程進(jìn)度分批次出讓。而且，萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目的每年給該項(xiàng)目土地供應(yīng)，需要編入《濟(jì)南市本級(jí)年度土地供應(yīng)計(jì)劃表》。2017年的供地指標(biāo)已經(jīng)完成，剩余2705畝按計(jì)劃在2020年計(jì)劃建成開(kāi)業(yè)之前分批供應(yīng)。

諸如濟(jì)南等尚未交割的萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目，能否獲得后續(xù)數(shù)年的項(xiàng)目用地。對(duì)此，騰訊《棱鏡》向萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)請(qǐng)求置評(píng)，但未獲回應(yīng)。不過(guò)，王健林在這次在拜訪濟(jì)南市領(lǐng)導(dǎo)時(shí)的姿態(tài)值得玩味。

王健林此前兩度到訪濟(jì)南，萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)當(dāng)時(shí)給出的報(bào)道口吻是，“王健林董事長(zhǎng)會(huì)見(jiàn)濟(jì)南市領(lǐng)導(dǎo)”。2017年7月22日這次則變成“濟(jì)南市領(lǐng)導(dǎo)會(huì)見(jiàn)王健林董事長(zhǎng)”。

一位接近融創(chuàng)的人士向騰訊《棱鏡》透露，王健林之外，孫宏斌與旗下高管同樣到訪濟(jì)南，依舊無(wú)法改變濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城延遲交割的現(xiàn)實(shí)。

13個(gè)萬(wàn)達(dá)城當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這種銷售物業(yè)占比84%，剩下16%才是文旅、酒店等自持物業(yè)。比如，濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城首批出讓1495畝土地，銷售用地1085畝，用于文旅產(chǎn)業(yè)部分的自持用地410畝，支付土地出讓金66.75億元。

“土地出讓金是整個(gè)萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目最大的一筆投資?！笔煜とf(wàn)達(dá)城開(kāi)發(fā)模式的業(yè)內(nèi)人士告訴騰訊《棱鏡》，“萬(wàn)達(dá)城后續(xù)投資，先依靠土地使用權(quán)抵押得來(lái)的貸款投入在建工程，再依靠在建工程抵押貸款投入住宅開(kāi)發(fā)，繼而將住宅銷售資金投入文旅產(chǎn)業(yè)?！?/strong>

因此，樓盤(pán)銷售速度決定整個(gè)萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正在淡化房地產(chǎn)這種重資產(chǎn)，謀求通過(guò)商業(yè)、文旅等地產(chǎn)項(xiàng)目中積累的品牌信譽(yù)、政府資源、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，完成商業(yè)模式的重塑。反之，融創(chuàng)卻是房地產(chǎn)行業(yè)新貴，銷售兇猛是其顯著特點(diǎn)，這家公司2010年銷售額86億元，2017年躥升至3600億元，行業(yè)排名僅次于碧桂園、萬(wàn)科、恒大。

萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)在前8個(gè)交割完畢的文旅城中的分工，同樣取決于雙方能力。萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)酒店、商管、樂(lè)園等自持物業(yè)的品牌管理、規(guī)劃內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理，融創(chuàng)則負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等銷售物業(yè)。

以南昌萬(wàn)達(dá)城為例，該項(xiàng)目公司在完成工商信息變更之后，融創(chuàng)持股91%，融創(chuàng)武漢公司總經(jīng)理王迎佳出任法定代表人，萬(wàn)達(dá)助理總裁楊明明繼續(xù)擔(dān)任總經(jīng)理。

在酒店、商管、樂(lè)園等自持物業(yè)的各個(gè)運(yùn)營(yíng)公司中，融創(chuàng)每個(gè)運(yùn)營(yíng)公司僅派駐一位財(cái)務(wù)代表、一位法務(wù)代表和一位業(yè)主代表，其余高管、員工繼續(xù)由萬(wàn)達(dá)一方擔(dān)任。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷售物業(yè)高管幾乎大換血，改由融創(chuàng)一方擔(dān)任，萬(wàn)達(dá)普通員工如愿留下，要與融創(chuàng)簽署勞動(dòng)合同。

（圖說(shuō)：融創(chuàng)在接管南昌萬(wàn)達(dá)城地產(chǎn)銷售后，開(kāi)始招聘）

在入股樂(lè)視、并購(gòu)萬(wàn)達(dá)城之后，孫宏斌在多個(gè)場(chǎng)合宣講融創(chuàng)在文旅和消費(fèi)領(lǐng)域的“美好生活”布局，但在現(xiàn)階段，他僅表示“我們只能干蓋房賣房這種臟活累活，文旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)這種精細(xì)活兒還是老王（王健林）他們擅長(zhǎng)?！?/p>

“在融創(chuàng)向文旅產(chǎn)業(yè)派駐的幾個(gè)業(yè)務(wù)代表中，還有一個(gè)是融創(chuàng)從其他文旅城挖來(lái)的原萬(wàn)達(dá)員工。”南昌萬(wàn)達(dá)城內(nèi)部人士告訴騰訊《棱鏡》，融創(chuàng)人才儲(chǔ)備不足只是一個(gè)方面，文旅產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)對(duì)其來(lái)說(shuō)同樣陌生，“文旅跟地產(chǎn)的報(bào)表是不同的。比如商管公司的報(bào)表中有一個(gè)科目用來(lái)記錄租金收入，融創(chuàng)的人在接收財(cái)務(wù)時(shí)，還在問(wèn)我們財(cái)務(wù)，這項(xiàng)用來(lái)干嘛？”

地產(chǎn)行業(yè)屬于“打一槍換一個(gè)地方”的快速周轉(zhuǎn)行業(yè)，文旅產(chǎn)業(yè)卻需要耐心培育區(qū)域市場(chǎng)，潛心經(jīng)營(yíng)十多年才能收回真正盈利。

“僅以地產(chǎn)行業(yè)的管理水平掌舵萬(wàn)達(dá)文旅城，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！?nbsp;上述南昌萬(wàn)達(dá)城內(nèi)部人士坦言，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自身的文旅城經(jīng)驗(yàn)不過(guò)四五年時(shí)間，諸如萬(wàn)達(dá)城中的海洋主題樂(lè)園，目前還在聘請(qǐng)韓國(guó)團(tuán)隊(duì)代其管理，“所以我們總是調(diào)侃說(shuō)，萬(wàn)達(dá)做文旅的水平，距離迪士尼差著好多個(gè)長(zhǎng)隆度假村。融創(chuàng)距離萬(wàn)達(dá)，差著無(wú)數(shù)個(gè)萬(wàn)信（萬(wàn)達(dá)RTX名稱）?！?/p>

騰訊《棱鏡》就萬(wàn)達(dá)城交割諸多問(wèn)題請(qǐng)問(wèn)融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)進(jìn)行置評(píng)，截止此次發(fā)稿未獲正面回應(yīng)。據(jù)接近萬(wàn)達(dá)方面的人士透露，雙方正在按照此前協(xié)議內(nèi)容推進(jìn)。

*本文來(lái)源：微信公眾平臺(tái)“棱鏡”（ID：lengjing_qqfinance），作者：張慶寧，原標(biāo)題：《融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)：“世紀(jì)并購(gòu)”身后事 | 棱鏡》。