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近年來，城市更新一直是地產圈的一個熱詞。隨著核心城市紛紛步入存量時代，新增土地稀缺已成為現實，城市更新也從“大拆大建”進入到了新的階段，其中圍繞著存量資產如何改造、重定位、運營從而最大化內在價值及利用度成為各方探索的焦點。

本文將從城市更新的主要參與者：地產基金、開發商以及服務商的角度以案例的形式對城市更新展開分析。

城市更新的參與者

城市更新分為兩個階段，第一階段是拆除重建，第二階段是實行城市有機更新。西方國家的城市更新歷程，均由簡單拆除重建發展到有機更新。以倫敦為例，泰晤士河北岸作為發展了上百年的老城區，如今仍有二十多個腳手架在作業進行改造，城市更新是個持續的過程。

城市更新前期的參與者為政府，后期的主要參與者有投資機構（基金、金融機構等）、開發商、服務商，但他們在介入的時期、選擇的資產標的、商業模式及各自優勢等方面均差異顯著。

投資機構—城市更新階段早期參與者 

以高和資本為例：

1）城市更新介入模式和項目操作流

房地產基金作為新城市更新的早期參與者，根據專業判斷力尋找項目，引入資金方整體購入有增值空間的物業后，引入跨界資源對其再定位、改造，以增加租金回報率、提升物業估值；部分物業運營成熟后，將通過資產證券化或出售方式退出，獲取資產增值收益。

2）圍繞商辦存量物業更新及上下游產業鏈投資

高和資本的城市更新偏重一線城市商辦物業更新改造，其偏好價格合理、周期適中并具有穩定現金流的成熟資產，同時也對房地產運營公司進行股權投資，連接資金、資產和跨業資源打通整體產業鏈條。

3）改造運營后出售模式——以靜安高和大廈為例

高和聯合國開金融于2012年10月收購了上海市南京西路中華企業大廈（現名靜安高和大廈）標的約2.6萬㎡，交易金額7.9億元，由于寫字樓年代較早，交易價格相對較低項目改造后帶租約散售，租金漲幅達70%，售價每平米上漲100%，2年內完成退出。

4）改造再運營、帶資管協議出售模式——以高和藍峰大廈為例

高和于2013年11月收購了北京市東三環丹陽大廈（現名高和藍峰大廈）改造中，引入不同行業的資源將項目整體再定位為文化創意寫字樓（共享辦公雛形）改造后再運營，租金漲幅高達75%，部分帶資管協議實現出售，為15年北京高端寫字樓銷售冠軍（成交8.5億）

開發商——城市更新新階段全面參與者

以萬科為例：

萬科目前已從多種方式積極切入城市更新，總部、地方公司均積極嘗試，輕重模式、基金模式綜合參與：

一、設立專門基金萬丈資本尋求一線城市的存量物業改造，主要是尋求舊商業體改造為新型商業體；

二、各地方公司自行探索，一線城市多方試水，逐步形成城市特色戰略，積極尋求舊商業體或舊廠房、倉庫等進行更新改造。

1）萬丈資本——地產基金運作模式：以上海企業天地3號項目為例

萬丈資本采用地產基金方式瞄準核心一線城市存量物業增值型投資；

目前已收購兩個上海項目，企業天地3號項目是萬丈小股操盤的首個落地項目；

由萬丈資本設立基金獲取項目、負責操盤，并聯合萬科物業共同進行運營管理。

2）北京萬科——“曼哈頓計劃” ：以北京西單商場改造為寫字樓為例

北京萬科2015年啟動“曼哈頓計劃”，旨在以相對低價獲取北京稀缺地段的存量物業，改造后獲取溢價；北京西單商場是“曼哈頓計劃”產業辦公戰略的首作品，萬科估計三年培育期后其資產回報率（ROA）超6%。

3）上海萬科——產業地產改造戰略（重資產模式）：以張江國創中心為例

在上海萬科產業地產戰略下，將舊工業物業改造產業辦公綜合體成為其切入城市更新的主要方式，輕重模式皆有嘗試，設立上海萬科產城發展負責產業園改造后的運營管理，同時成立星商匯產業地產服務平臺為進駐企業提供服務，其中典型案例有張江國際中心，采取的是重資產模式。

4）上海萬科——產業地產改造戰略（輕資產模式）：以哥倫比亞公園為例

上海萬科與原業主簽訂20年整租協議以輕資產方式獲取物業，對項目更新局部改造后，重新定位為商辦綜合體，仍有由上海萬科產城發展空星商匯負責運營管理，目前仍在招租。

服務商—城市更新新階段輕資產介入者

以世聯行為例：

1）世聯行：城市更新介入模式與項目操作流程

世聯行主要以租賃、合作的方式獲取投入較小、改造難度較低的項目，資金來源包括自身資金或通過發行基金尋求外部資金方，并通過專業能力進行對項目進行策劃、定位及裝修改造，并在持有環節輸出資管服務和自身品牌，最終實現物業租金增值。

2）世聯行：以上海長寧、蘇城項目為例

發行騰賦城市運營基金，引入啟動資金租賃并改造了上海長寧、蘇城兩個項目；在改造升級階段，世聯行進行了具體項目的操盤，統一策劃定位、裝修；在運營階段，世聯行則輸出旗下多樣的資管服務和品牌，如小貸、小樣等，最終兩個項目均實現了租金溢價。

3）其他服務商：合富輝煌集團舊廠房改造試水案例

合富與關聯企業邦華合作對破舊廠房改造更新為創意園—“一創社區”；合富進行前期咨詢，由邦華進行項目投標、承租項目十年租期并負責工程改造，持有運營階段則由合富進行招商和旗下物業主導運營，該項目入駐率達95%，租金溢價20%。

不同主體介入城市更新的總結

1）各主要參與方對城市更新項目偏好分析

通過對開發商、投資機構、服務商等主要城市更新參與者的探索模式及成功案例進行剖析后，可以發現他們投資項目偏好不同，項目運作模式、成本、周期及回報率等均有不同的訴求和特點。

2）城市更新輕重模式之分

3）城市更新機會點總結

AFC資資樂研究員認為城市更新作為房地產未來持續發展的重要引擎，市場潛力廣闊，其中存在著并購紅利、資本紅利、運營紅利、政策紅利。與傳統房地產的“開發-銷售”鏈條相比，城市有機更新下，房地產鏈條轉變為：“投資-改造升級-運營-退出”，房地產配套服務需求急劇增長，機遇與挑戰并存！

*本文來源：微信公眾號“青藍文旅”（ID：tsiland），原標題：《城市 | 城市更新怎么玩？》。

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