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城市更新正從國(guó)家戰(zhàn)略的大政框架劃定，到地方的落地施行，有了相對(duì)更密集的行動(dòng)、更明確的方向，其作為未來(lái)文旅主戰(zhàn)場(chǎng)之一的趨勢(shì)也更加明朗。

在時(shí)代轉(zhuǎn)折與賽道轉(zhuǎn)換的新時(shí)代與新產(chǎn)業(yè)格局下，城市更新作為寬闊綿長(zhǎng)的新賽道、斑斕多彩的新場(chǎng)域，也正釋放新的機(jī)遇，上演新的競(jìng)逐。

城市站在了更穩(wěn)固的“C位”，文旅的新空間也由此繼續(xù)打開(kāi)，置身其中的我們，該如何思之、為之？

近期，中國(guó)旅游協(xié)會(huì)休閑度假分會(huì)會(huì)長(zhǎng)魏小安在演講中對(duì)“城市更新與休閑拓展”做了較系統(tǒng)的闡述，總結(jié)為六個(gè)新：新時(shí)代、新領(lǐng)域、新格局；新變化、新賽道、新發(fā)展。如何理解？

他的演講內(nèi)容比較長(zhǎng)，但干貨著實(shí)不少，值得耐心細(xì)讀。執(zhí)惠將其整合為兩篇，以饗業(yè)者。

此為上篇。

我今天談的這個(gè)題目叫城市更新與休閑拓展，我就覺(jué)得這個(gè)事情想給大家開(kāi)拓一個(gè)新的思路，如果我們?cè)僬f(shuō)大一點(diǎn)實(shí)際上是兩句話，一句話叫新時(shí)代、新領(lǐng)域、新格局，一句話叫新變化、新賽道、新發(fā)展，實(shí)際上是這么兩句話，六個(gè)新。就要求我們的思想一定要開(kāi)拓，我們的做法一定要?jiǎng)?chuàng)新。我今天談五個(gè)問(wèn)題，時(shí)間比較多一點(diǎn)，我們談得充分一點(diǎn)，我想多舉一點(diǎn)案例讓大家參考參考。

中國(guó)旅游協(xié)會(huì)休閑度假分會(huì)會(huì)長(zhǎng) 魏小安

城市更新與發(fā)展機(jī)遇

01 時(shí)代轉(zhuǎn)折

中國(guó)的發(fā)展到現(xiàn)在面臨著根本性的轉(zhuǎn)折，十四五規(guī)劃很明確，主題就是從高速度發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，這里也就意味著對(duì)各行各業(yè)提出的要求都是高質(zhì)量發(fā)展的要求。但是，高質(zhì)量發(fā)展不一定都是高精尖，不一定都是高大上，一說(shuō)高質(zhì)量我們都這么說(shuō)。我覺(jué)得不符合中國(guó)的國(guó)情，也不符合中國(guó)的實(shí)際，更不符合發(fā)展的要求，所以我認(rèn)為高質(zhì)量是要形成一個(gè)對(duì)應(yīng)需求的，具有完整分工體系的格局，這是高質(zhì)量的概念。這樣的話，速度往下調(diào)，是很自然的，想不調(diào)也做不到，因?yàn)槲覀兊搅诉@個(gè)發(fā)展階段了。我們驕傲的說(shuō)，我們40年平均增長(zhǎng)速度是多少多少，嚴(yán)格的說(shuō)，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體在工業(yè)化發(fā)展時(shí)期增長(zhǎng)速度都不低，比如說(shuō)日本，日本就有30年增長(zhǎng)速度達(dá)到8%以上的過(guò)程，韓國(guó)也有這樣的過(guò)程，這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的問(wèn)題。但是到現(xiàn)在這個(gè)階段必然就要下降，下降不是暴跌，下降是穩(wěn)定發(fā)展。

對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，說(shuō)城市發(fā)展的格局，現(xiàn)在也發(fā)生了轉(zhuǎn)折性的變化。中國(guó)的城市化轉(zhuǎn)折，一個(gè)轉(zhuǎn)折性的標(biāo)志，就是中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò)60%，這個(gè)不意味著我們城鎮(zhèn)人口已經(jīng)超過(guò)60%，而是整個(gè)城鎮(zhèn)化率。其中一是增量為主導(dǎo)的階段過(guò)去了，存量挖掘階段來(lái)臨，所以，所有的市場(chǎng)現(xiàn)在都在研究這個(gè)問(wèn)題，下一步城市發(fā)展的機(jī)遇何在？城市的發(fā)力應(yīng)該發(fā)在哪兒？原來(lái)靠賣土地，靠房地產(chǎn)，這種增量發(fā)展階段大體上已經(jīng)結(jié)束。二就意味著房地產(chǎn)的黃金期過(guò)去了，新產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇來(lái)臨。這兩年實(shí)施一系列的手段來(lái)控制房地產(chǎn)發(fā)展，實(shí)際上不控制房地產(chǎn)，也沒(méi)有更大的發(fā)展余地了。除了我們的一線城市之外。現(xiàn)在很多城市人口倒流，很多城市人口凈流出，這樣的地方還談發(fā)展？有的地方甚至城市已經(jīng)消亡。比如甘肅的玉門(mén)，玉門(mén)前幾年是玉門(mén)油田搬走，然后是玉門(mén)市政府也搬出去了，所以玉門(mén)的傳統(tǒng)市區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)整個(gè)崩潰了。就和美國(guó)的情況一樣了，美國(guó)有一個(gè)工業(yè)銹帶的說(shuō)法，就是在工業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的時(shí)候有條工業(yè)帶，那時(shí)候是美國(guó)最發(fā)達(dá)的地方，但是現(xiàn)在工業(yè)化時(shí)代過(guò)去了，所以它就變成生銹的銹，變成這個(gè)銹帶。同樣對(duì)我們來(lái)說(shuō)也意味著這個(gè)，讓大家抓什么樣的新產(chǎn)業(yè)。三是生活品質(zhì)的要求提升，所以現(xiàn)在物質(zhì)消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)消費(fèi)并重，所以很自然，城市轉(zhuǎn)型成為城市競(jìng)爭(zhēng)的新要求，城市提升成為城市發(fā)展的新方向，這就是一個(gè)大的形勢(shì)，也可以說(shuō)是大勢(shì)所趨。

02 四個(gè)現(xiàn)象

在這個(gè)形勢(shì)之下，產(chǎn)生了四個(gè)現(xiàn)象。

第一個(gè)叫城市有機(jī)更新，城市有機(jī)更新就意味著我們的目光轉(zhuǎn)向存量為主，尤其是城市的引導(dǎo)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)到天花板了，增量做不了怎么做？挖掘存量。

第二就是城市的人文追求，比如說(shuō)蘇州的平江路，杭州的御河坊，這都是老城區(qū)改造改造就出來(lái)了。尤其是御河坊，因?yàn)橛臃坏脑O(shè)計(jì)師是王澍，是普利茲克獎(jiǎng)獲得者，大師級(jí)人物了，他的要求就是房子都給我留下來(lái)，50年代的房子也不能拆，但是，通過(guò)改造更新，把御河坊做成了杭州的一個(gè)中心。蘇州的平江路也是如此。類似這樣的項(xiàng)目是政府關(guān)注的項(xiàng)目，但是嚴(yán)格的說(shuō)這不是企業(yè)關(guān)注的項(xiàng)目，因?yàn)檫@樣的項(xiàng)目企業(yè)做不動(dòng)，太復(fù)雜。

第三個(gè)就是城市文化的挖掘，所以，城市文化挖掘，傳統(tǒng)和現(xiàn)代怎么結(jié)合，在地文化和時(shí)尚文化怎么結(jié)合，消費(fèi)和市場(chǎng)怎么結(jié)合。

第四個(gè)就是城市的消費(fèi)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在叫細(xì)分化、垂直化，形成大體量的市場(chǎng)。在城市的轉(zhuǎn)型過(guò)程中，這四個(gè)現(xiàn)象已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生，而且越來(lái)越突出。

03 賽道轉(zhuǎn)換

所以，今年以來(lái)我對(duì)這個(gè)事情一直比較關(guān)注。因?yàn)樵瓉?lái)國(guó)家旅游局搞過(guò)一個(gè)工作，叫創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，搞這項(xiàng)工作的時(shí)候是從2008年開(kāi)始的，搞這項(xiàng)工作是我提的建議，我制定標(biāo)準(zhǔn)，然后我來(lái)主持推行，所以從那開(kāi)始，我就很關(guān)注城市發(fā)展和旅游的這種關(guān)系。這項(xiàng)工作應(yīng)該說(shuō)是比較成功，而且我當(dāng)時(shí)就有一個(gè)感覺(jué)，旅游工作要抓住城市，號(hào)住城市市長(zhǎng)的脈。為什么這個(gè)工作能成功？那時(shí)候市長(zhǎng)們都關(guān)注城市國(guó)際化，都關(guān)注這個(gè)問(wèn)題，我們這套標(biāo)準(zhǔn)一出去，有的市長(zhǎng)就說(shuō)，按你的這套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，我的國(guó)際化就達(dá)標(biāo)了，就是號(hào)住了他的脈，你這個(gè)事情才能做成。同樣現(xiàn)在也是如此，所以在這個(gè)情況之下，我們首先需要研究城市。我為什么重點(diǎn)說(shuō)這個(gè)？因?yàn)橄樵刺岢隽?0加50，旅游目的地建設(shè)者的概念，這個(gè)概念我是贊成的，但是這個(gè)50是50個(gè)什么？我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題需要研究，按照目前自由家和花世界這個(gè)思路，大體上還是一個(gè)增量建設(shè)的概念，但是我現(xiàn)在更關(guān)注的是存量。

所以我關(guān)注中國(guó)的城市發(fā)展，應(yīng)該是從1993年開(kāi)始，到現(xiàn)在20多年了，實(shí)際操作二十多年了。同樣，我關(guān)注城市更新，至少今年這半年以來(lái)，就是我主要關(guān)注的。我現(xiàn)在到了各地，說(shuō)我們有新開(kāi)的景區(qū)要不要去看？我說(shuō)不看，說(shuō)新建的酒店要不要看？我說(shuō)不看，我就問(wèn)有沒(méi)有城市更新項(xiàng)目？我們文旅行業(yè)對(duì)這個(gè)題目應(yīng)該說(shuō)基本沒(méi)有反應(yīng)過(guò)來(lái)。因?yàn)閺某鞘芯头催^(guò)來(lái)說(shuō)文旅，我為什么不看景區(qū)？因?yàn)闆](méi)有資源了，做景區(qū)首選就是資源，我們一流的旅游資源，80年代就進(jìn)入市場(chǎng)，頂級(jí)的黃山、九寨溝兩個(gè)自然資源，故宮、兵馬俑兩個(gè)人文資源，到現(xiàn)在為止還是中國(guó)旅游在世界上的標(biāo)志。二流的旅游資源90年代全面進(jìn)入市場(chǎng)，現(xiàn)在傳統(tǒng)資源可開(kāi)發(fā)的還有嗎？這些年又做旅游資源普查，大家又開(kāi)發(fā)，是個(gè)山溝就弄個(gè)景區(qū)，有個(gè)水坑就變成湖，這種做法行嗎？現(xiàn)在全國(guó)3萬(wàn)多個(gè)旅游景區(qū)，我就說(shuō)如果我們?cè)匍_(kāi)發(fā)新景區(qū)，做什么？所以很自然，這幾年就開(kāi)始追求主題公園、城市樂(lè)園。

世界頂級(jí)的主題公園，環(huán)球影城和迪士尼，這兩個(gè)已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)了，迪士尼這幾年做下來(lái)效益極好，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了迪士尼的設(shè)想。他們?cè)瓉?lái)想，按規(guī)律第一年必須虧損，不虧損是不可能的，結(jié)果上海迪士尼第一年就賺錢(qián)，現(xiàn)在變成整個(gè)迪士尼集團(tuán)一個(gè)下金蛋的母雞。北京的環(huán)球影城620億投資，基本上是迪士尼翻了一倍的投資，到現(xiàn)在還沒(méi)開(kāi)業(yè)，原來(lái)計(jì)劃是去年開(kāi)業(yè)，因?yàn)橐咔椴恍辛耍钟?jì)劃今年五一開(kāi)業(yè)，也不行了，又計(jì)劃七一開(kāi)業(yè)，還是不行，太復(fù)雜了。但是我說(shuō)的意思是什么？只有這樣的大投資、大體量，我們的主題公園才算大，能夠成功，對(duì)于主題公園來(lái)說(shuō)，投個(gè)十幾億，那叫城市樂(lè)園，不叫主題公園。

所以很自然，景區(qū)沒(méi)得做了，大家就轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)投酒店，基本上叫投一個(gè)死一個(gè)。很多投資商問(wèn)我，老師你看我們投什么東西好？我說(shuō)這要看項(xiàng)目，籠統(tǒng)的說(shuō)不行。但是我現(xiàn)在可以很明確的說(shuō)，我們真正旅游投資下一步的新方向、新賽道，就是城市更新，還有一個(gè)是鄉(xiāng)村振興。但是鄉(xiāng)村振興不是大公司做的事，鄉(xiāng)村振興是碎片化，積小為大。真正適合公司運(yùn)作的好的項(xiàng)目，我的看法就是城市更新項(xiàng)目。

04 城市判斷

這樣的話，我們對(duì)城市就需要有判斷，因?yàn)槌鞘惺巧L(zhǎng)的，而不僅僅是發(fā)展的。這就意味著城市有自發(fā)、自為、自在、自足的要素，有其內(nèi)在的規(guī)律性。這就像人，我們最熟悉，但是最不了解，所以要形成新型的城市觀，創(chuàng)造、生活與文化。如果我們只強(qiáng)調(diào)發(fā)展，還是人定勝天的思路，做規(guī)劃大拆大建，就像把人大卸八塊，只有解剖學(xué)上的意義，而不是生物學(xué)和生理學(xué)的意義，更不是社會(huì)學(xué)和心理學(xué)上的意義，所以，花心血的是作品，有想法的是作業(yè)，沒(méi)頭沒(méi)腦，沒(méi)心沒(méi)肺的是垃圾。中國(guó)的城市我基本走遍了，全國(guó)370多個(gè)地級(jí)市，我有7個(gè)沒(méi)去，全國(guó)302個(gè)5A級(jí)景區(qū)，我有5個(gè)沒(méi)去，全國(guó)55個(gè)世界自然文化遺產(chǎn)，我只有1個(gè)沒(méi)去。所以我敢說(shuō)中國(guó)旅游我走遍了，哪個(gè)地方我都有數(shù)，我看到的是什么？垃圾太多了，看到點(diǎn)作業(yè)就算不錯(cuò)了，看到點(diǎn)作品就很難得了。

可是，下一步的要求，至少是作業(yè)，最好是作品。我看城市，第一是看大勢(shì)，就是從地理的角度來(lái)看這個(gè)城市。第二是看大市場(chǎng)，就是看經(jīng)濟(jì)發(fā)展，看人口。你跟我說(shuō)半天這個(gè)資源多好，我就問(wèn)，人口有多少？沒(méi)有人口就支撐不了消費(fèi)，這個(gè)就是虛的。第三是公共設(shè)施，是否完善，第四是城市布局，是不是合理。第五是建筑，看風(fēng)格布局。第六是休閑，看廣場(chǎng)、綠地、小品，第七是文化，文化在城市反映出來(lái)是廣告和標(biāo)識(shí)。第八是生活形態(tài)，有沒(méi)有煙火氣。第九是市民神態(tài)，從容還是緊張。第十是衛(wèi)生狀況。所以我看一個(gè)城市基本上就這么十個(gè)角度，城市是市民的，而不僅僅是市長(zhǎng)的，是為人的需求，而不僅僅是物的集中。

這樣的話，就形成了城市模式，傳統(tǒng)模式以資源形成產(chǎn)品，以產(chǎn)品構(gòu)造產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)聚集城市，這是傳統(tǒng)的城市模式。我們?nèi)珖?guó)44個(gè)資源枯竭型城市，那些城市觸目驚心。但是，也有一類城市在轉(zhuǎn)型，比如說(shuō)新疆的克拉瑪依，原來(lái)叫石油城市，他們就看到了玉門(mén)的狀況，開(kāi)始轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型到什么程度？把一個(gè)石油城市變成了戈壁灘上的一個(gè)水上城市，投資30億，引了額爾齊斯河的水，300公里引過(guò)來(lái)，一年有30億方水可用，所以到了克拉瑪依你都傻了，這哪像戈壁城市，到處是水，可是離開(kāi)這個(gè)城市就是魔鬼城，雅丹地貌，可是，這種轉(zhuǎn)型就保住了克拉瑪依的城市活力。

現(xiàn)在的模式是什么？金融、科技、人才、市場(chǎng)，所以現(xiàn)在的城市一定是要素聚集和創(chuàng)造聚集。經(jīng)營(yíng)城市以前一靠經(jīng)營(yíng)資源，二靠經(jīng)營(yíng)土地，這是一次性使用，一次性收入，已經(jīng)走不下去了，即使不控制也是死路，有些地方說(shuō)我們有地可用，你這地的價(jià)值何在？你光說(shuō)有地能行嗎。經(jīng)營(yíng)文化，經(jīng)營(yíng)環(huán)境是優(yōu)勢(shì)，所以很自然，這也是可持續(xù)發(fā)展之路，這樣的話，產(chǎn)業(yè)、科技、文化、環(huán)境，這四個(gè)要素是根本，恰恰這四個(gè)要素給文旅企業(yè)參與下一步的城市運(yùn)營(yíng)，尤其是城市更新，提供了重要的機(jī)遇，所以這就涉及到城市能力，就不多說(shuō)了。

同時(shí)要研究城市文化，在城市建設(shè)中，史是城之根，文是城之魂，房是城之體，水是城之容，綠是城之裝。用這幾句話來(lái)衡量我們的城市，有幾個(gè)夠格？歷史，哪個(gè)城市都有，但是文化感受不到，千城一面，房子都差不多，南方城市水多一點(diǎn)，綠多一點(diǎn)，這是南方的優(yōu)勢(shì)。北方的城市太難了，比方像承德這樣的城市，是世界文化遺產(chǎn)地，一條武烈河，為了讓武烈河有點(diǎn)水，12公里的河床扎了12道橡膠壩，到了夏天的時(shí)候總算看見(jiàn)水了，一到秋天水一放就慘不忍睹，就變成這種情況，這叫城市嗎？但是我們反過(guò)來(lái)說(shuō)，要突出城市文化，構(gòu)造景城，應(yīng)該做到處處是景，觸景生情。

所以城市要進(jìn)行完整的藝術(shù)設(shè)計(jì)，系統(tǒng)的形象設(shè)計(jì)，到現(xiàn)在為止，我還沒(méi)看到一個(gè)城市做過(guò)這樣的設(shè)計(jì)，城市規(guī)劃一大把，但是，沒(méi)有藝術(shù)設(shè)計(jì)，沒(méi)有形象設(shè)計(jì)。而且我們現(xiàn)在重景區(qū)輕城區(qū)，景區(qū)是吸引中心，城區(qū)是利潤(rùn)中心。所以，敬畏自然，珍視資源，善待文化，尊重前人，我覺(jué)得我們對(duì)前人太不尊重了，對(duì)自然也不尊重了，這是多年以來(lái)人定勝天的理念產(chǎn)生的結(jié)果。所以，大建設(shè)時(shí)期千萬(wàn)不能搞大破壞，但是我們現(xiàn)在大量的城市已經(jīng)破壞了。多年以來(lái)，拆了老的建新的，建了新的想老的，想了老的仿老的，贗品充斥全中國(guó)。一張口我們有五千年的歷史，五千年的文化，我就問(wèn)一句，五千年的歷史和文化在哪兒呢？在博物館里，在地下，在地面我們能看到什么？我們看到的就是贗品。當(dāng)然，贗品做好了也行，比如臺(tái)兒莊，我評(píng)價(jià)臺(tái)兒莊就是一個(gè)贗品，但是做成了一流的精品，所以它是成功的。臺(tái)兒莊在工地的時(shí)候我就去過(guò)，我說(shuō)找棟老房子看一看，工地轉(zhuǎn)了一圈，只找了兩間老房子，可以理解，1938年血戰(zhàn)臺(tái)兒莊，有多少老東西都炸光了？但是建起來(lái)了，而且產(chǎn)生了一個(gè)特殊的效果。我們大運(yùn)河申報(bào)世界文化遺產(chǎn)，聯(lián)合國(guó)教科文組織的專家沿途考察，一共是35個(gè)城市，56個(gè)遺產(chǎn)點(diǎn)，最后到了臺(tái)兒莊，興奮起來(lái)了，這才是我們腦子里的大運(yùn)河的感覺(jué)。就是一個(gè)贗品，最后納入了世界文化遺產(chǎn)，為什么？效果好，人家老外不管你這幾百年了，那個(gè)幾千年了，人家不管這個(gè)道理，但是他感受到大運(yùn)河的文化氣息，所以在這些方面，我們要以后工業(yè)化的視角，挖掘前工業(yè)化的資源，利用工業(yè)化的成果，建設(shè)超工業(yè)化的產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)變化中的市場(chǎng)。如果我們做城市更新項(xiàng)目，就我剛才說(shuō)的這幾句話，這是根本。所以，這就涉及到城市發(fā)展，城市群的分工體系，涉及到一系列的東西，這是我談的第一個(gè)問(wèn)題，就是關(guān)于城市。我為什么關(guān)注這些問(wèn)題，尤其是從文旅的角度，我們?yōu)槭裁匆P(guān)注？

城市更新的項(xiàng)目分析

01 過(guò)程與調(diào)整

這40年的城市發(fā)展，我們有兩個(gè)過(guò)程，一個(gè)是瘋狂的增長(zhǎng)過(guò)程，增量為主，大拆大建，房地產(chǎn)為主，土地財(cái)政，最終形成一個(gè)什么結(jié)果？城市休閑空間嚴(yán)重不足，爭(zhēng)奪、爭(zhēng)斗。我們很多城市都產(chǎn)生了一個(gè)現(xiàn)象，跳廣場(chǎng)舞的老大媽擾民，當(dāng)?shù)氐木用癫桓桑透洗髬岕[，但是，誰(shuí)都沒(méi)錯(cuò)，錯(cuò)在哪兒？錯(cuò)在城市的休閑空間嚴(yán)重不足。再一個(gè)就是理性調(diào)整過(guò)程，杭州的老書(shū)記，20年以前就提出來(lái)，杭州的目標(biāo)是生活品質(zhì)之城。不追求什么高大上，就是怎么提高生活品質(zhì)。他在杭州當(dāng)了十幾年的市委書(shū)記，他說(shuō)我在杭州終老，將來(lái)不能我養(yǎng)老的時(shí)候讓杭州市民戳我的脊梁骨。所以，他有這么一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，事情做得就很細(xì)。我去做過(guò)專題調(diào)研，關(guān)于杭州的生活品質(zhì)的提升。杭州有一個(gè)生活品質(zhì)群，群里有2萬(wàn)多人，這2萬(wàn)多人的功能是什么？就是關(guān)注城市的細(xì)節(jié)，比如說(shuō)有一個(gè)人在群里發(fā)了一條，前天我已經(jīng)發(fā)過(guò)了，有一塊地磚碎了，到今天這地磚仍然是碎的，質(zhì)問(wèn)市長(zhǎng)，過(guò)了半個(gè)小時(shí)，來(lái)兩個(gè)工人把地磚換了，這就叫城市管理的細(xì)節(jié)，城市建設(shè)的細(xì)節(jié)，我看完這個(gè)案例，很感動(dòng)。

所以很自然，我們?cè)瓉?lái)是拆改留，上來(lái)就拆，因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)來(lái)說(shuō)，拆的成本最低，改的成本就高了，留下來(lái)成本就更高了。但是現(xiàn)在思路調(diào)整了，留改拆，先看什么東西可以留，然后再看什么東西可以改，最后實(shí)在沒(méi)辦法了才是拆，這是兩個(gè)根本性的思路調(diào)整。大廣場(chǎng)、大綠地、大高樓、大馬路，這是工業(yè)化時(shí)代的追求，這四大都是以汽車為尺度。但現(xiàn)在是微調(diào)整、有機(jī)化、精細(xì)化、生態(tài)化，這就是以人為尺度。所以原來(lái)我說(shuō)，全國(guó)最沒(méi)有人味的城市就是北京，因?yàn)楸本缀蹙蜎](méi)有給人、給生活留地方。但是人的生活有這些要求，而且要求非常強(qiáng)。所以，這兩年項(xiàng)目調(diào)整，綜合體形成，乃至一個(gè)片區(qū)調(diào)整。這兩年我們看到的一些新的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象我看了我都覺(jué)得很好。可是這就在于整個(gè)城市理念的調(diào)整，如果這些理念不調(diào)整的話，很多商業(yè)機(jī)會(huì)也出不來(lái)，原來(lái)很簡(jiǎn)單，這片拆，拆完了就蓋，蓋完了就賣，賣完了大家就罵，基本就是這么一個(gè)過(guò)程，現(xiàn)在不同了。

02 項(xiàng)目分析

所以，回想城市更新的過(guò)程，我做一點(diǎn)項(xiàng)目分析。這是我回想，接觸的過(guò)程。

第一個(gè)是揚(yáng)州。有一年我到揚(yáng)州去，他們說(shuō)研究研究揚(yáng)州再做幾個(gè)什么景區(qū)，我當(dāng)時(shí)沒(méi)想好，在街上走，我就發(fā)現(xiàn)旅游者的神態(tài)不同，老老少少的在街道上走，很從容，我就問(wèn)你們住在哪兒？就住在街道里面，民宿、客棧，我當(dāng)時(shí)就說(shuō)把我從酒店調(diào)出來(lái)，今天晚上在這兒住一晚。住一晚，一下就視角不同了，感受不同了，后來(lái)我就在揚(yáng)州說(shuō)了八個(gè)字，叫文化休閑，城市度假。因?yàn)閾P(yáng)州從傳統(tǒng)的觀光旅游角度來(lái)說(shuō)沒(méi)得做，一個(gè)瘦西湖，一個(gè)平山堂，再往下沒(méi)了。當(dāng)時(shí)的揚(yáng)州市長(zhǎng)是原來(lái)省旅游局的局長(zhǎng)，文化休閑城市度假，這個(gè)話他聽(tīng)明白了，他就說(shuō)這個(gè)話說(shuō)得好，就拿這八個(gè)字弄了一堆項(xiàng)目招商引資，一把招了80億，一個(gè)字值10個(gè)億啊？這是一個(gè)城市發(fā)展方向的問(wèn)題。

還有一個(gè)感受就是到深圳，我就問(wèn)你們有什么新東西？想了半天，沒(méi)了，剛在海邊上修了一個(gè)休閑步道，去看看，我就去看了看，沿海的步道，就這么一個(gè)東西，深圳當(dāng)個(gè)東西來(lái)說(shuō)，深圳缺錢(qián)嗎？深圳不缺錢(qián)，主題公園做了好幾個(gè)了，那旅游怎么發(fā)展？做了一個(gè)歡樂(lè)海岸，實(shí)際上做的就是城市休閑空間。

第三個(gè)，阿那亞，現(xiàn)在很有名了，網(wǎng)紅打卡地，實(shí)際上是歪打正著，因?yàn)榘⒛莵喚褪且粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目追求文化。另外，在銷售渠道上，雖然位置離北京5個(gè)小時(shí)，但是銷售對(duì)象是北京人，銷售的方式是什么？社區(qū)的聚合，所以社區(qū)產(chǎn)品、社區(qū)渠道，社交聚集，現(xiàn)在火爆了。因?yàn)槲疫^(guò)兩天要去那兒開(kāi)會(huì)，現(xiàn)在一房難求，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一不留神就變成文旅，而且是網(wǎng)紅項(xiàng)目。

第四個(gè)是曲江，曲江的大唐風(fēng)貌，大氣風(fēng)格，我在曲江曾經(jīng)整理過(guò)一套經(jīng)驗(yàn)。之前在深圳華僑城，我就問(wèn)華僑城董事長(zhǎng)，你的核心模式是什么？他說(shuō)旅游加地產(chǎn)，我說(shuō)這個(gè)不準(zhǔn)確。后來(lái)我去了曲江，一下歸納出來(lái)了， A加B加C的模式。類似這樣的項(xiàng)目，A模式是什么？是吸引中心，就是這樣的項(xiàng)目你首先要研究吸引中心是什么，曲江第一個(gè)項(xiàng)目大唐芙蓉園投資13億，2005年建成了我就去看，看完了這個(gè)項(xiàng)目說(shuō)不掙錢(qián)，出來(lái)之后再看說(shuō)行了，沒(méi)有問(wèn)題了，為什么？一堆房地產(chǎn)公司已經(jīng)進(jìn)來(lái)了，這就是A。之后二期工程投資20億，做了三個(gè)遺址公園，連門(mén)都沒(méi)有，連門(mén)票都不賣。第三個(gè)項(xiàng)目做了一個(gè)大唐不夜城，大唐不夜城做完了之后，回報(bào)基本上覆蓋了前邊兩個(gè)項(xiàng)目，最重要的是什么？就是曲江管委會(huì)通過(guò)這一堆項(xiàng)目的運(yùn)行，光是土地溢價(jià)就拿了300億，現(xiàn)在曲江變成全國(guó)的一個(gè)網(wǎng)紅地。

第五個(gè)就是上海，上海原來(lái)說(shuō)是都市旅游，實(shí)際上是整體吸引。因?yàn)樯虾Ｓ袀€(gè)過(guò)程，80年代的時(shí)候外國(guó)旅行團(tuán)到上海，提個(gè)要求，只住一晚，為什么？不知道到上海來(lái)干什么，所以要求只住一晚。到了新世紀(jì)，變了，外國(guó)的旅行要求在上海至少要住兩晚，最好住三晚，而且是三個(gè)晚上自由活動(dòng)，衡山路酒吧喝個(gè)酒了，然后又到哪兒，外灘逛了一逛了，三個(gè)晚上非常豐富，這就是什么？上海原來(lái)也摸索過(guò)，自己搞主題公園，后來(lái)發(fā)現(xiàn)搞一個(gè)死一個(gè)，迪士尼進(jìn)來(lái)了也別搞了。但是，從都市旅游，現(xiàn)在已經(jīng)變到整體吸引，我這幾個(gè)月每個(gè)月來(lái)一次上海，感覺(jué)越來(lái)越強(qiáng)烈。

第六，北京的方式是什么？現(xiàn)在叫口袋公園，就是社區(qū)旁邊有一片小綠地，做一個(gè)小公園叫口袋公園，像個(gè)口袋一樣，所以是中心微調(diào)。此外，北京做了一批文化項(xiàng)目，但凡是成功的文化項(xiàng)目一定是市場(chǎng)自發(fā)的，從798開(kāi)始，到現(xiàn)在也有一堆這樣的項(xiàng)目。但是也有的不行，比如北京的前門(mén)大街改造，投資上百億，沒(méi)人氣。后來(lái)有一次他們請(qǐng)我去，這么大把投資下來(lái)了，怎么弄，沒(méi)人氣。我說(shuō)你們太想當(dāng)然了，要想解決這個(gè)問(wèn)題，很簡(jiǎn)單，就一招，允許擺攤，只要允許擺攤，前門(mén)一定火起來(lái)，他們說(shuō)這怎么可能？我就城市的管理理念一定要調(diào)整，調(diào)整在哪兒？就是臟亂差三個(gè)字不能等同視之。臟我們不能接受，差我們不能容忍，但是亂必須接受，沒(méi)有亂就沒(méi)有人氣。做不到那就死在這兒吧。因?yàn)槲覀冇幸痪淅显挘凶雎穼挷怀墒校褪锹穼捑统刹涣耸袌?chǎng)，還有一句話叫店多成市，小店多了這個(gè)市場(chǎng)的人氣才能起來(lái)，古人幾千年已經(jīng)有的豐富經(jīng)驗(yàn)，我們現(xiàn)在非要違背，非要做高大上，做整齊、干凈、寬敞，最后的結(jié)果就是一條，沒(méi)人，市場(chǎng)不接受。

第七個(gè)，景德鎮(zhèn)有一個(gè)陶溪川，就是三個(gè)瓷廠改造了一下，現(xiàn)在變成景德鎮(zhèn)的一個(gè)熱點(diǎn)，因?yàn)槭翘沾晒S，倉(cāng)庫(kù)也在用，車間也在用，還弄了幾個(gè)酒店，各種各樣的花樣一堆，所以本身變成一個(gè)目的地，就是可以很舒適的待一晚上，覺(jué)得很棒。

我舉這么幾個(gè)例子，這都是以前的老例子，就是回想一下城市更新的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程實(shí)際上是什么？就是一個(gè)自發(fā)自為的一個(gè)過(guò)程，凡是市場(chǎng)自發(fā)、自為的，一般來(lái)說(shuō)都成功了，凡是強(qiáng)硬弄起來(lái)的，一般來(lái)說(shuō)不一定成功。

現(xiàn)在來(lái)看，兩類項(xiàng)目。一類是新建項(xiàng)目，一類是改造項(xiàng)目。我這兩個(gè)月大概看了30個(gè)城市更新項(xiàng)目，和他們聊，多數(shù)都是更新項(xiàng)目。一是上海綠之丘，綠之丘是我上次來(lái)專門(mén)去看的，就是煙草公司的一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)師很高明，原來(lái)是想把綠之丘給拆掉，爛倉(cāng)庫(kù)，50年代的倉(cāng)庫(kù)拆掉完了，然后搞一點(diǎn)黃浦江的綠化、美化這套東西，但是那個(gè)設(shè)計(jì)師說(shuō)這樣不行，作為一個(gè)社區(qū)性的項(xiàng)目，要有商業(yè)功能，所以就把綠之丘變成了生態(tài)性的項(xiàng)目，我去的時(shí)候商業(yè)正在進(jìn)去。

二是龍美術(shù)館，上海有兩個(gè)龍美術(shù)館，我看的那個(gè)也是黃浦江邊，原來(lái)是倉(cāng)庫(kù)，就把倉(cāng)庫(kù)的棧道等一些東西都保留著，做一個(gè)美術(shù)館，做的蠻好。好在哪兒？除了美術(shù)館之外，還做了一個(gè)寵物樂(lè)園，這個(gè)寵物樂(lè)園一做，很多人帶著自己的寵物專門(mén)到那兒去玩，他們寵物樂(lè)園里貓貓狗狗的一大堆，很多人專門(mén)過(guò)去，同時(shí)有一片廣場(chǎng)，這片廣場(chǎng)就變成滑板的樂(lè)園，孩子們也都過(guò)去了，這樣的話，就生機(jī)勃勃。

三是上生新所，那是上海生物研究所的辦公地，原來(lái)有辦公樓，現(xiàn)在已改造，改造成了一個(gè)文化地，旅游地，城市休閑空間。但是這個(gè)我評(píng)價(jià)一般，因?yàn)槲幕瘺](méi)突出，就是弄了點(diǎn)什么書(shū)店進(jìn)去。

四是深坑酒店，這個(gè)我不用說(shuō)了，大家基本都去過(guò)，投資好幾十億，圍著一個(gè)礦坑做了這么一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在倒是很紅，生意也不錯(cuò)。

這是我上次到上海，花了一天時(shí)間，看了這么四個(gè)項(xiàng)目，我就說(shuō)，上海這個(gè)城市的這種整體吸引，感覺(jué)越來(lái)越強(qiáng)。

五是無(wú)錫田園東方，這是個(gè)鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目，現(xiàn)在也算做得不錯(cuò)了，成為典型項(xiàng)目。

六是惠山古鎮(zhèn)，惠山古鎮(zhèn)不行，光靠這點(diǎn)泥人來(lái)折騰這點(diǎn)事，再加一個(gè)天下第二泉，已經(jīng)沒(méi)有吸引力了。那怎么弄？我談了一個(gè)思路，他們說(shuō)做不到，我說(shuō)你們做不到就半死不活。我談的思路是什么？因?yàn)樗麄冇?00多個(gè)宗祠，我就說(shuō)百姓尋根，100多個(gè)姓氏的宗祠大家來(lái)尋根，就起來(lái)了，他說(shuō)不行，民政部門(mén)不同意，因?yàn)檫@事涉及到非法組織，那你這事怎么弄？本來(lái)很好，資源完全可以發(fā)揮。

七是陜西的漢中，就是一個(gè)地級(jí)市，投資100多億建了一個(gè)興漢勝境，這是無(wú)錫靈山集團(tuán)過(guò)去策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理，當(dāng)?shù)匾粋€(gè)房地產(chǎn)老板投資建的，很有氣勢(shì)。

八是在旁邊又建了一個(gè)絲綢之路小鎮(zhèn)，建了一個(gè)漢人老家的小鎮(zhèn)，建這么兩個(gè)東西，建的都不錯(cuò)，但是錯(cuò)在哪兒了？沒(méi)人氣，沒(méi)人氣的一個(gè)重要原因就是漢中這個(gè)城市，城市體量不足。另外一個(gè)原因是什么？原來(lái)領(lǐng)導(dǎo)們支持，現(xiàn)在城市領(lǐng)導(dǎo)換了。所以現(xiàn)在現(xiàn)金流的問(wèn)題突出，我看著就差一口氣，像這兩個(gè)項(xiàng)目，8萬(wàn)平方米的建筑，建筑都非常好，再有一個(gè)億的資金頂上來(lái)，就能活了，興漢勝境也是現(xiàn)在差一個(gè)億的資金，如果補(bǔ)上去，兩者一弄就可以火。

九是之后去西安，西安一個(gè)永興坊，這是我看到的單位面積產(chǎn)量最高的項(xiàng)目，15畝地，原來(lái)是一個(gè)爛尾的酒店，爛尾的酒店做不下去了，后來(lái)沈老板他就把這片地租下來(lái)，一開(kāi)始也沒(méi)啥好做，他就把他公司搬過(guò)去了，后來(lái)發(fā)現(xiàn)可以做餐飲。到什么程度？就15畝地這么大一片，一年的流量1500萬(wàn)人，收入30到35億，這是去年，今年肯定突破40億，就這么大彈丸之地。所以我評(píng)價(jià)，這是全國(guó)單位面積產(chǎn)量最高的，下一步怎么準(zhǔn)備做？把周圍的房子再租下來(lái)，就是做小吃，做非遺，就是做這套東西。

十是西影廠，西安電影制片廠。國(guó)內(nèi)幾個(gè)大電影制片廠我都跑過(guò)，基本上，北影廠，死了，上影廠，沒(méi)落了，但是西影廠起來(lái)了，為什么？核心是做文化，文化做起來(lái)，實(shí)際上土地就升值了。

十一是詩(shī)經(jīng)里，十二是昆明池，這是在西安灃東新區(qū)新建的項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目都是十幾億投資，實(shí)際上這兩個(gè)項(xiàng)目的核心就是拉動(dòng)周邊的房地產(chǎn)，等于說(shuō)這個(gè)房地產(chǎn)的中心有一個(gè)好園子，這個(gè)房地產(chǎn)就好賣，這兩個(gè)作用都起到了，這都是新建項(xiàng)目。

十三，很優(yōu)秀的項(xiàng)目是什么？就是華清宮，華清宮260畝地，從景區(qū)來(lái)說(shuō)，我評(píng)價(jià)是中國(guó)單位面積產(chǎn)量最高的景區(qū)，一臺(tái)節(jié)目長(zhǎng)恨歌，一臺(tái)節(jié)目1212，兩臺(tái)節(jié)目，長(zhǎng)恨歌一天演兩到三場(chǎng)，1212一天演五場(chǎng)，所以一年下來(lái)，現(xiàn)在這兩臺(tái)節(jié)目的收入比門(mén)票高一倍，這就是傳統(tǒng)和更新，傳統(tǒng)和更新做起來(lái)了，人自然而然就去了。

十四，北京有一個(gè)智珠寺，很有意思，原來(lái)是北京電視機(jī)廠的廠房，后來(lái)北京電視機(jī)廠搬走了，智珠寺就完全沒(méi)落了，一個(gè)比利時(shí)的老頭看著可惜，他就跟政府提出來(lái)能不能把智珠寺拿來(lái)讓我運(yùn)營(yíng)，政府想原來(lái)還得派人看著，什么意義都沒(méi)有，愿意干，好啊，他就把智珠寺干起來(lái)了。馬上網(wǎng)上就開(kāi)始炒，我們重要的文物單位怎么能交給外國(guó)人去弄？重要的文物單位原來(lái)可以垮，可以塌，可以沒(méi)落，現(xiàn)在有人干就不行，我就搞不清楚這個(gè)道理。北京文物部門(mén)的人思想也很開(kāi)明的，讓繼續(xù)干，現(xiàn)在在智珠寺里邊有西餐廳，有展覽，晚上放點(diǎn)小電影，就是花樣很多，面積很小，前幾天我到那兒吃了一頓飯，后來(lái)我吃完了我就問(wèn)，這頓飯吃的什么價(jià)格？一人平均一千塊錢(qián)，我說(shuō)一千塊錢(qián)的價(jià)格實(shí)在是不便宜，但是很精致，服務(wù)員都是外國(guó)人，一個(gè)英國(guó)人在這兒服務(wù)，真是很奇怪，但是做起來(lái)了。

十五，北京現(xiàn)在最成功的是郎園，首創(chuàng)集團(tuán)前些年組織了一個(gè)文化公司，就叫郎園，干什么？就是在北京找廢舊廠房，第一個(gè)做完了做得很成功，第二個(gè)在石景山，也很成功，第三個(gè)是一個(gè)紡織廠的倉(cāng)庫(kù)，70多畝地，三個(gè)項(xiàng)目都非常成功。我專門(mén)和他們討論了一上午，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目是什么項(xiàng)目？業(yè)主就是當(dāng)時(shí)這些工廠，所以產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變，但是業(yè)主沒(méi)辦法弄這些事，所以郎園輕資產(chǎn)進(jìn)入，不但負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、修建，同時(shí)負(fù)責(zé)招商，這幾個(gè)都是這樣的模式，這個(gè)模式下來(lái)，我就問(wèn)掙錢(qián)嗎？掙錢(qián)，不掙錢(qián)我們干它干什么，而且品牌出來(lái)了，現(xiàn)在就連烏鎮(zhèn)有一片新柵，他們都過(guò)去干了。所以，我就感覺(jué)，因?yàn)樗麄円劳惺讋?chuàng)集團(tuán)，首創(chuàng)集團(tuán)希望你做好項(xiàng)目，我在周邊弄一片房地產(chǎn)，是這么個(gè)希望，而且基本上達(dá)到了這個(gè)希望，所以這個(gè)模式是我看到的最成功的模式，實(shí)際上就是這么一幫人，因?yàn)樗麄兎e累了經(jīng)驗(yàn)，形成了口碑。

十六，反過(guò)來(lái)說(shuō)一個(gè)北京坊，北京坊是什么概念？就在前門(mén)大街，大街上什么都不行，但大街的旁邊胡同里，改造了，也起來(lái)了，說(shuō)是北京坊，但實(shí)際上對(duì)應(yīng)的是當(dāng)代需求。

很自然，像這些項(xiàng)目，不需要資金的大投入，但是需要智慧的大投入，需要文化的大投入。

十七，后來(lái)我到重慶，重慶十八梯，大概80多畝地，是杭州的新天地集團(tuán)過(guò)來(lái)開(kāi)發(fā)，投資20多個(gè)億，我就跟董事長(zhǎng)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目我看完了，你的文化模式我贊成，看不出你的商業(yè)模式。他就說(shuō)我們叫三個(gè)8，第一個(gè)八年，設(shè)計(jì)、建設(shè)，現(xiàn)在要結(jié)束了；第二個(gè)八年孕育市場(chǎng)；第三個(gè)八年，回報(bào)。我說(shuō)這三八24年過(guò)去了，你也差不多退休了。他說(shuō)這種項(xiàng)目，沒(méi)有點(diǎn)戰(zhàn)略眼光你能做嗎？位置極好，但他說(shuō)的有點(diǎn)夸張了，我估計(jì)不至于。

十八，又看了一個(gè)重慶1949。1949的模式是什么？靠一臺(tái)演藝，拉動(dòng)一個(gè)地區(qū)，因?yàn)槟莻€(gè)老板也是房地產(chǎn)老板，老板就說(shuō)我再也不做房地產(chǎn)了，為什么？他說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)得做了。所以，他就請(qǐng)張小可，是中國(guó)做旅游演藝很優(yōu)秀的一個(gè)人，請(qǐng)他過(guò)來(lái)，小可說(shuō)你要談房地產(chǎn)咱們就免談，我不干，他說(shuō)就是不想談，我才找你。這樣，小可就構(gòu)思了一個(gè)重慶1949，這個(gè)節(jié)目剛做完，馬上就轟動(dòng)，為了一臺(tái)節(jié)目專門(mén)建了一個(gè)大劇院，連這個(gè)劇院帶這臺(tái)節(jié)目一起花了8個(gè)億。但是因?yàn)橛羞@個(gè)題目，當(dāng)時(shí)那一片土地一共173畝，這個(gè)劇院占了20幾畝地，剩下這150畝地夠了，因?yàn)檫@150畝地現(xiàn)在都是熟地了，你把這熟地做一片街區(qū)，算一下帳，這個(gè)帳算一算，還有什么可著急的？但是，有沒(méi)有這個(gè)眼光，有沒(méi)有這個(gè)魄力，這是個(gè)問(wèn)題。

十九，宜昌有一個(gè)西陵峽，還有一個(gè)下牢溪，我到西陵峽最看好的就是下牢溪，原來(lái)里邊三家兵工廠，這兩年宜昌交通旅游集團(tuán)又把下牢溪這三個(gè)兵工廠拿下來(lái)了，做了一個(gè)微度假項(xiàng)目，做得蠻好的，廠房都沒(méi)動(dòng)，原來(lái)的工人宿舍、集體宿舍，改成了客房，走廊還是那種通廊式的工廠宿舍，很有味道，又有紅色旅游題材，又有三峽題材，又有很多可玩的東西，挺好的。

二十，南通大生紗廠，自1895年建設(shè)，鼎盛時(shí)期有兩萬(wàn)多人，直至今天，仍然在生產(chǎn)。近代工業(yè)的發(fā)源地，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的延續(xù)地，民族精神的弘揚(yáng)地。各個(gè)年代的建筑并存，構(gòu)造一部完整的歷史畫(huà)卷，是活著的古董，是生命的延續(xù)。

所以我覺(jué)得這里邊就城市的治理理念是一個(gè)根本問(wèn)題。但是現(xiàn)在市場(chǎng)都在轉(zhuǎn)型，所以我歸納下來(lái)，廢廠新潮，已經(jīng)報(bào)廢的老廠房現(xiàn)在要變成新潮了，廢庫(kù)大器，廢置的倉(cāng)庫(kù)可以培育成大器。所以現(xiàn)在變成一種標(biāo)配，比如我在郎園，老倉(cāng)房現(xiàn)在變成了一個(gè)大空間，我說(shuō)這個(gè)大空間干嗎用？預(yù)訂滿了，全年都預(yù)訂滿了，大家都在爭(zhēng)第一次發(fā)布，比如說(shuō)汽車廠要在這兒發(fā)布他的最新產(chǎn)品，什么這個(gè)發(fā)布，那個(gè)發(fā)布這都預(yù)訂滿了，一個(gè)好的文化環(huán)境對(duì)應(yīng)它的這種東西，一個(gè)好的市場(chǎng)環(huán)境吸引了前來(lái)的客人，廢地轉(zhuǎn)新，所以老廠區(qū)成片，老文化出新，老商業(yè)綜合，反正我看了有將近30個(gè)這樣的項(xiàng)目，我不一一列舉了，我一個(gè)感覺(jué)，沒(méi)有虧損的，個(gè)個(gè)成，我們現(xiàn)在說(shuō)旅游項(xiàng)目，誰(shuí)敢說(shuō)旅游項(xiàng)目個(gè)個(gè)成？你能維持住員工就不錯(cuò)了，但是這種項(xiàng)目我真是看著個(gè)個(gè)成，個(gè)個(gè)成有原因：第一個(gè)原因，區(qū)位都好；第二個(gè)原因，地段都好；第三個(gè)原因，土地性質(zhì)不變。比如原來(lái)是工業(yè)用地，現(xiàn)在還是工業(yè)用地，土地不變性它的一個(gè)好處是什么？但是功能可以豐富，它妨礙你，就是你不能再賣，我可以租，也可以轉(zhuǎn)租，這都可以，但是你不能賣，你做起來(lái)你往下運(yùn)營(yíng)。

上邊數(shù)了一堆城市更新項(xiàng)目，還有一些鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目，而且有幾個(gè)是我看最出彩的項(xiàng)目，所以我對(duì)這類的項(xiàng)目特別看好。

03 理念更新

這樣的話，首先就需要我們的理念更新。我說(shuō)一個(gè)概念，行業(yè)與生態(tài)，產(chǎn)品與場(chǎng)景，這個(gè)概念是什么？是張瑞敏先生今年提出來(lái)的新概念，我今年看了幾篇文章，在5G時(shí)代，現(xiàn)代科技背景下，將來(lái)沒(méi)有行業(yè)，只有生態(tài)，這種生態(tài)是經(jīng)濟(jì)生態(tài)、循環(huán)生態(tài)、運(yùn)營(yíng)生態(tài)，不光是講一個(gè)自然生態(tài)。未來(lái)沒(méi)有產(chǎn)品，只有場(chǎng)景，這種場(chǎng)景化的發(fā)展才是真正的發(fā)展方向。他舉了一個(gè)例，比如說(shuō)海爾一說(shuō)就是白色家電世界第一，他說(shuō)海爾一定要摘掉這個(gè)世界第一的帽子。比如說(shuō)你買了一個(gè)冰箱，是智能冰箱，你冰箱里放了什么東西馬上就有數(shù)，覺(jué)得哪個(gè)東西空下來(lái)自動(dòng)就給你補(bǔ)給。比如洗衣機(jī)，洗衣機(jī)里有洗滌液，洗滌液快用完了，自動(dòng)補(bǔ)給就來(lái)了，他說(shuō)這就不是產(chǎn)品，是一個(gè)家庭生活的生態(tài)化場(chǎng)景。當(dāng)然，它有一套技術(shù)手段，這套技術(shù)手段到一個(gè)什么程度？去年，凡是采用這套的大概有十幾個(gè)國(guó)家，70幾個(gè)企業(yè)，去年疫情這么嚴(yán)重，都逆勢(shì)生長(zhǎng)。

我就看完這套理論和做法，反過(guò)來(lái)就想旅游這些事，我覺(jué)得也是一樣的，就是我們場(chǎng)景化的發(fā)展。所以大家關(guān)注夜經(jīng)濟(jì)，夜經(jīng)濟(jì)實(shí)際上就是夜場(chǎng)景，夜經(jīng)濟(jì)的根本是夜生活，沒(méi)有夜生活談什么夜經(jīng)濟(jì)，覺(jué)得只要把夜景做好了就行了，實(shí)際上這個(gè)思路都是錯(cuò)的，這就是就產(chǎn)品說(shuō)產(chǎn)品。

所以，在城市更新方面。第一，擴(kuò)大了城市的休閑空間。第二，增加了市民的度假時(shí)間。我們現(xiàn)在還有一個(gè)大問(wèn)題，就是在疫情這種情況之下，大家老是說(shuō)后疫情時(shí)代，我從去年五一就說(shuō)，我反對(duì)這個(gè)說(shuō)法，中央講的疫情常態(tài)化，實(shí)際上是常疫情時(shí)代，在常疫情時(shí)代，風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的因素越來(lái)越重，在這個(gè)時(shí)候，我們還咬住了說(shuō)要做遠(yuǎn)程旅游，怎么做？最近英國(guó)已經(jīng)宣布放棄了，新加坡也宣布，我不再統(tǒng)計(jì)疫情的感染人數(shù)了，為什么？就是相當(dāng)于把疫情當(dāng)做感冒、流感來(lái)看，哪個(gè)國(guó)家年年統(tǒng)計(jì)流感人數(shù)？那也就是說(shuō)，我們和新冠病毒共生、共存，如果說(shuō)好多國(guó)家都采用這套方式，我們還說(shuō)什么后疫情，沒(méi)有后疫情，只有常疫情。在這種情況之下，傳統(tǒng)的觀光旅游式微，但是，有剛性的需求，就是休閑和度假。

所以，一直到現(xiàn)在為止，包括今年五一，景區(qū)旺丁不旺財(cái)，統(tǒng)計(jì)剛出來(lái)，人數(shù)大概恢復(fù)到9成，收入恢復(fù)到6成，這是典型的旺丁不旺財(cái)。所以我們還指望著遠(yuǎn)程消費(fèi)者過(guò)來(lái)消費(fèi)，可能性不太大。這一年多疫情，有兩個(gè)現(xiàn)象，一個(gè)現(xiàn)象是高端回流，這個(gè)高端回流造成一個(gè)什么情況？就是原來(lái)覺(jué)得賣不出去的東西，現(xiàn)在都可以賣了，比如北京的古北水鎮(zhèn)，古北水鎮(zhèn)建的時(shí)候建了20個(gè)四合院，始終經(jīng)營(yíng)情況很差，去年他們想快到五一了，來(lái)一把，把這個(gè)20個(gè)院推出了，半個(gè)小時(shí)預(yù)訂滿了，跟著三個(gè)月的都預(yù)訂了。這很簡(jiǎn)單，就是高端回流，原來(lái)我們中國(guó)一年1億多人出去，海外花個(gè)3000多億美元，現(xiàn)在3000多億美元出不去了，回來(lái)了。但是這些人不但是剛性需求，而且他有品質(zhì)需求，所以，這是一個(gè)現(xiàn)象，叫高端回流。再一個(gè)現(xiàn)象就是這種分化性的要求越來(lái)越突出。我歸納了一下旅游消費(fèi)的過(guò)程，我們自己也身處其中。第一個(gè)階段，追求的是多不多，窮旅游，就想少花錢(qián)多看點(diǎn)。第二個(gè)階段追求的是好不好，因?yàn)榭炊嗔耍瑺€的點(diǎn)就不想看了，想看好的點(diǎn)。第三個(gè)階段就是問(wèn)貴不貴，第一代的旅游者一定是這么三個(gè)階段。第四個(gè)階段問(wèn)對(duì)不對(duì)，所謂對(duì)不對(duì)就是市場(chǎng)的細(xì)分化，適用你的未必適用我，每個(gè)人有自己的訴求，每個(gè)階層有自己的訴求，每個(gè)圈子有自己的訴求，所以對(duì)不對(duì)現(xiàn)在更重要了。第五個(gè)階段就問(wèn)值不值，值不值就是什么？就是性價(jià)比，價(jià)格可以很貴，但是性價(jià)比不錯(cuò)，昨天周總請(qǐng)我去吃了一頓飯，在外灘5號(hào)，這是好地方，確實(shí)是價(jià)格不菲，但是性價(jià)比不錯(cuò)，這就是值不值。當(dāng)代社會(huì)得追求酷不酷，炫不炫，紅不紅，但是那種酷不酷、炫不炫、紅不紅都是階段性的，一下就過(guò)去了，可是總體來(lái)說(shuō)，就這樣一個(gè)旅游消費(fèi)的變化過(guò)程，實(shí)際上就意味著市場(chǎng)的細(xì)分化、垂直化越來(lái)越明顯。

所以很自然，我們還指著一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)全國(guó)，對(duì)應(yīng)所有人，只有傳統(tǒng)的觀光旅游的頂級(jí)產(chǎn)品才能有這樣的效果，故宮一年1500萬(wàn)人，這還限流，每天就8萬(wàn)人，那是故宮，誰(shuí)都得去。所以在這些事情上可以領(lǐng)先，但是不宜跟風(fēng)。需要減緩?fù)|(zhì)化，我現(xiàn)在感覺(jué)城市更新的一個(gè)大的問(wèn)題就是同質(zhì)化太嚴(yán)重，所以要減緩?fù)|(zhì)化。這樣的話，輕文旅，泛休閑，微度假，這是至少在很長(zhǎng)的歷史時(shí)期里面，我們市場(chǎng)的主流。所以我們說(shuō)人貨場(chǎng)，就是人尋找場(chǎng)，場(chǎng)吸引貨，貨聚集人，這個(gè)貨是什么？就是商家，所以做的好的城市更新項(xiàng)目，政府滿意，商家滿意，作為平臺(tái)商，平臺(tái)滿意，客人來(lái)了客人滿意，最后一個(gè)叫社區(qū)滿意。

我前兩天剛剛?cè)コ啥迹啥家粋€(gè)西村大院，這是成都文旅集團(tuán)操作。西村大院原來(lái)就是一大片社區(qū)，中間預(yù)留了一塊體育用地，性質(zhì)就是體育用地，但是他們?cè)瓉?lái)搞了點(diǎn)體育項(xiàng)目不行，負(fù)擔(dān)很重，后來(lái)就說(shuō)這事得商業(yè)化，成都文旅集團(tuán)拿下來(lái)了，拿下來(lái)之后找了一個(gè)大咖級(jí)的設(shè)計(jì)師，這個(gè)設(shè)計(jì)師確實(shí)設(shè)計(jì)得好，就這么完完整整一塊地，周邊設(shè)計(jì)了一圈樓，地上五層，地下兩層，建筑面積13.5萬(wàn)平方米，占地也就是七八十畝地，中間都留下了，這片留了一片竹林，竹林里邊幾個(gè)茶館，這片專門(mén)留了三個(gè)五人制的足球場(chǎng)，然后整個(gè)一圈五層樓設(shè)計(jì)成一個(gè)跑道，大家都在這兒跑，上面二層一圈又是可以走路，可以跑的，就這么一個(gè)地方。我就問(wèn)運(yùn)營(yíng)怎么樣？沒(méi)問(wèn)題，大家爭(zhēng)著搶著，現(xiàn)在選，比如很多培訓(xùn)機(jī)構(gòu)要進(jìn)來(lái)，不讓進(jìn)，希望更多的文創(chuàng)企業(yè)進(jìn)來(lái)，但是文創(chuàng)企業(yè)一般都沒(méi)錢(qián)，租不起這房子，那我們就降一下，所以就做到了五滿意。從平臺(tái)的角度怎么掙錢(qián)？我們就收租金，平時(shí)就提供點(diǎn)服務(wù)，就這點(diǎn)事，沒(méi)別的，然后組織一些活動(dòng)，這些活動(dòng)組織起來(lái)了，大家都覺(jué)得很好。

所以，那里邊星巴克、麥當(dāng)勞都進(jìn)去了，一個(gè)這樣的西村大院，現(xiàn)在也變成白天是大家去網(wǎng)紅打卡，夜色一落大家就開(kāi)始到那兒消費(fèi)。所以就說(shuō)，體驗(yàn)、場(chǎng)景、社交、內(nèi)容，就是從文化場(chǎng)景的構(gòu)建到新消費(fèi)場(chǎng)景，最終是新生活追求，這是城市發(fā)展的必然。所以，城市更新，旅游轉(zhuǎn)折，這就是同一個(gè)時(shí)代，同一類追求。

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魏小安 城市更新 休閑拓展

發(fā)表評(píng)論

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