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未來中國城市將會走上怎樣的發展路線？和地產的關系是什么？這是非常復雜的命題。

但有一點可以肯定，它不再是被鋼筋水泥堆砌出來的實體。根據“十四五”規劃，“房住不炒”是地產行業定位，平穩健康發展是主旋律。“高杠桿+高周轉”的“雙高”模式吹起的風險泡沫，經過多輪調控風險正逐步出清，不可能再回到依靠資本推動，“大拆大建”的老路上。

與此同時，2021年全國居民人均可支配收入35128元，同比增長9.1%。生活水平的改善，讓更多人有能力追求理想的生活，城市正是承接這些期待的載體。無疑，城市將以更強的吸附性，與康養、體育、休閑等需求元素相結合，構成全新形態的生命體。

客觀上，這給房企提了個醒兒：不能再以“建筑思維”規劃建設城市，而是要以“多元思維”豐富城市的層次；支撐城市靈魂的不再是“建造力”，而是“運營力”。

這個元素會是文旅嗎？當然可以。“十四五”規劃明確指出，要推動文化和旅游融合發展，建設一批富有文化底蘊的世界級旅游景區和度假區，最終目的是在滿足人們物質需求的基礎上，不斷豐富精神生活的多樣性，形成“文旅+地產”互為因果、相互促進的成長模式。

目前，為地產板塊插上文旅翅膀的企業不少，一直在推動地產與文旅板塊協調發展的深圳華僑城股份有限公司（簡稱“華僑城A”）就是其中之一。2021年其公布的年報數據顯示，文旅逐步破冰，地產堅如磐石，而這也是文旅與地產產生正向化學反應的結果。

對當下的城市建設和房企轉型來說，定位于“優質生活創想家”的華僑城有重要的借鑒意義。

后疫情時代的新常態

在“房住不炒”的行業發展基調下，地產行業告別了“高杠桿+高周轉”雙軌并行的高風險發展模式，開始以用戶需求為導向；宏觀上，新冠疫情的傳播得到有效控制，不過各地區仍有感染案例出現，讓旅游行業的穩定經營面對巨大挑戰。

地產在轉型，文旅在動蕩，承受行業調控和疫情反復的雙重壓力，它們似乎都要過苦日子。結果必然如此嗎？未必。

參考國家統計局發布的最新數據，2022年1-2月全國房地產開發投資14499億元，同比增長3.7%；其中住宅投資10769億元，同比增長3.7%。

“開發投資保持著增長，面對穩定年度地產市場釋放積極信號，整個行業的信心還在”，貝殼研究院如此解讀。

另據公開信息顯示，2021年上半年疫情形勢平穩，游客出游需求復蘇明顯，五一期間國內游客接待量達到2.3億人次，對比2020年同期增幅達到119.7%， 實現旅游收入1132.3億元。

2021年國內游客32.5億人次，比上年增長12.8%。其中城鎮居民游客花費23644億元，增長31.6%；農村居民游客花費5547億元，增長28.4%。文旅需求仍然在，且已迎來了轉機。

摘掉有色眼鏡，冷靜觀察地產市場的趨勢，不難發現“房住不炒”的基調正在引導行業建立長期、穩定成長的價值觀，“三條紅線”的標尺幫助企業重新定位健康的發展模式，“一城一策”逐步出清市場的潛在風險：行業朝著更為健康的方向前進。

落到文旅行業，雖然疫情防控壓力仍然讓主題公園、特色小鎮、商業演出等的正常運營面對考驗，但旅游需求仍在，消費意愿仍在，且建立了后疫情時代的旅游消費新習慣。

如此看來，在疫情影響力和破壞力逐步減小的后疫情時代，地產與文旅市場已進入復蘇階段。經過這段時間的優勝劣汰，越是能力突出的龍頭企業，越是表現出強大活力，這也是今后一段時間內的新常態。

這一點，在頭部文旅企業的表現中也可見端倪，3月30日晚，華僑城A發布2021年年報集中反應上述趨勢：

2021年實現營業收入1026億元，同比增長25%。其中27家景區、28家酒店、1家旅行社、7家開放式旅游區、1臺旅游演藝共接待游客7797.9萬人次，為2020年182%的水平，恢復至2019年的150%，恢復情況遠超行業平均水平。

經歷過疫情期的震蕩調整，文旅行業代表型企業逐步恢復。華僑城A旅游綜合業務433億元，與上年基本持平。

雖然受到地產頻繁出臺調控政策、深圳本部高毛利項目基本結轉完畢、股權轉讓實現投資收益減少、對存在減值跡象的存貨和固定資產計提減值等綜合因素影響，地產業務的盈利水平較同期有所下滑，但地產業務基本面良好，仍能維持回暖趨勢，全年累計實現簽約銷售面積399萬平方米、簽約銷售額825億元，收入達到590億元，同比增長58%。

健康的運營能力，也進一步提升了安全系數。通過健康運營，2021年華僑城A在優化“三條紅線”——剔除預收賬款資產負債率69.6%，同比下降0.37%；凈負債率67.34%，同比下降7.95%；現金短債比1.87，同比提升0.21的同時，將貨幣資金提升至676億元，較2021年初增加71億元，從而降低了風險系數。

行業慢慢復蘇，這也正是當下的新常態。

與城市共生

按照傳統的價值評估邏輯，文旅地產的估值是文旅和地產兩個板塊的價值相加。但在行業變革的背景下，這樣的算法有些過時。

據北京京和文旅發展研究院發布的《中國文化產業和旅游業年度盤點報告》，2021年游客出入境旅游處于停滯狀態；國內各旅游景區、主題樂園、特色小鎮等地集中釋放旅游訴求，構成后疫情時代的新趨勢。

不過這些路線和周期更短的項目，不僅沒有降低用戶的熱情，還實現游客出行頻率和消費額的“雙增長”。統計數據顯示，一年多次出行已經成為常態，同期全國居民人均消費支出24100元，比2020年實際增長12.6%；人均出游消費899.28元，已超過2019年疫情前水平。

曾經出入境旅游訴求，如今已全部轉化為國內旅游；曾經長途、低頻旅游計劃，如今被改為短途高頻方案——這才是行業的新趨勢。

新趨勢下，原本星散在各地的有限旅游資源，需要負載空前的游客壓力，應對旅游、居住、消費、休閑娛樂、藝術文化等多樣化訴求。

再提打造文旅項目，已經脫離單一維度的“蓋樓”，而是要整合景區、酒店、商業綜合體和城區綜合配套的開發與運營、文化創意產業導入、物業服務、旅行社等多業態混合經營能力統籌布局。依托成熟的文旅生態，開展地產業務就站在了“巨人的肩膀上”。

如今，企業都在盡可能提升地產與文旅之間的聯動效應。

不久前，雅居樂提出打造“文旅+產業”的生態圈模式，并提出將“第二人生”的旅居理念迭代為“樂活天地”，并推出“樂彩（度假）、樂動（體育）、樂養（康養）”三大系列產品線。廣西北海金海灣、山東威海冠軍體育小鎮、天津寶坻津僑國際小鎮等多個項目，引入了產、城、人的全面協調和可持續發展的理念。

在城市實體空間嫁接企業文旅生態方面，華僑城A早有自己的方法論。華僑城一直以“造城營城”見長，也早在20多年前就提出了“旅游+地產”的發展模式。內部人士表示，華僑城A著力促進地產和文旅業務協同發展。打造項目時資源優勢與發展潛力更為重要，而非繼續在一、二線城市沖規模。

成片綜合開發是華僑城的核心競爭力，因此不會單一維度考量項目的價值，而是研判、決策、取舍都在堅守價值投資邏輯，更多地投入到資源質地優良的項目中，以確保盈利水平維持在穩定區間。

雖然不確定因素仍在，但是并未影響其正常經營。依據年報信息，2021年，華僑城A年內新獲取項目23個，新增土地面積258萬平方米，建成開放深圳“灣區之光”摩天輪、西安瑪雅海灘水公園、襄陽“奇趣童年”親子樂園、揚州夢幻之城等一批項目。

值得一提的是，“灣區之光”摩天輪開業僅八個月收入破億，打破國內單體游樂項目年度營收紀錄，業已成為當下深圳最火熱的旅游目的地之一。

對于經營效益好、運營效率高、符合公司文旅產業發展戰略的產品，華僑城A會及時分析總結建設及運營經驗，在加強區域經濟、商業環境可研論證的基礎上，根據戰略需求進行復制和推廣；這些成功經驗，均可在其重點布局的一二線城市和粵港澳大灣區、長三角、環渤海等核心經濟圈復制。

布局的地產和文旅兩個業務板塊，華僑城A已經形成相互帶動發展的內生動力，逆風期的成長邏輯更加順應新階段行業需要。只要繼續堅持，就能實現既定目標。

等待黎明

對房企而言，堅持是困難的，畢竟在行業調整階段，誰都沒有把握能夠挺到最后。但事實上，黎明正在不遠處。

當前，行業最不缺的就是利好消息，有統計數據顯示，截至3月8日共有55座城市對樓市政策進行松綁；文旅方面，“十四五”規劃明確將“建成文化強國”、“國民素質和社會文明程度達到新高度”、“國家文化軟實力顯著增強”，作為旅游行業的發展方向。

行業發出向好發展的信號后，各項政策紅利最終釋放，需要經歷漫長的勢能傳導期。“反射弧”有多長，目前還很難講。企業需要做的，就是盡量不犯錯，最終等到黎明到來。為避免犯錯，主流房企喊出了“降本增效”的口號，無外“開源”與“節流”兩條路。

為了提升業績，眾多企業在“產品輸出”基礎上，建立“能力輸出”的管道。拿大悅城來說，自2021年開始大力拓展輕資產項目類型，通過輸出管理模式的形態，建立全新的業績增長點，在西南地區開發成都天府芙蓉園等多個輕資產與重資產混合的項目。

同期，華僑城A也在聚焦能力輸出。其相關工作人員表示，在推進歡樂谷、歡樂海岸商旅、摩天輪等優勢產品線獨立發展，鞏固文旅專業能力的基礎上，也在通過品牌和管理能力輸出，研究和捕捉泛旅游業發展機會，進一步夯實公司的行業領先地位。

此外，華僑城A還在探索以親子、運動、研學教育為一體的小型主題公園產品，襄陽奇幻谷、南昌玩美公園、南昌青少年星際科普研學基地等預計于2022年開業。

至于“節流”環節，改變行業認知非常重要。地產板塊正在經歷從地產紅利、融資紅利時代，向管理紅利、產品紅利時代轉型，節約成本必須落實內部高效管理。

縱觀整個地產行業，包括萬科、旭輝、世茂等典型房企選擇調整組織架構，作為階段性重點工作；華僑城A則追求精細化管理，聚焦去化、降本、增效，持續提升項目管理水平。在行業整體利潤降低的大環境下，通過縮短開發周期降低成本的方式，最大限度降低壓力。

還有企業主動擁抱創新，通過改變自己的方式，順應外部環境的改變。年報內容顯示，未來，華僑城A將不斷加強科技應用，深入探索人工智能、AR、大數據等科技手段在文旅業務上的應用，實現華僑城A文旅業務“+科技”和“+ 數據”的突破，以數字和科技提升文旅產品、業態、商業模式、管理制度的創新效率，促進產業轉型升級

其內部搭建的消費互聯網統籌文旅項目，共同做大流量、做強銷售，把花橙和花小橙打造成線上知名品牌和爆款IP形象；同時持續打造統一支付、統一會員、統一營銷、統一產品的四大統一平臺的支撐能力。

產業互聯網方面，正構建以“系統平臺+專業服務”為核心的文旅業務輕資產輸出管理平臺的目標推進。持續開展應用推廣試點工作，優化“金牌管家”等定制化服務運營閉環，逐步實現靠“系統和服務能力”的管理輸出。

相信隨著疫情的轉好，在企業的共同努力下，地產與文旅板塊還會有更大的成長空間。

結語

這段時間，地產和文旅市場承受了巨大的壓力，資本市場的敏感又讓眾多人持續看空，這在一定程度上影響了行業的發展。

可是不能否定的是，目前整個行業正在變好，一些過去被忽略的正面信息，正在隨著更多的利好不斷釋放。在“穩地價、穩房價、穩預期”的地產基調，以及旅游產業逐步恢復的過程中，“黑鐵時代”終會過去。

人們常說，“機會留給有準備的人”。或早或晚，它總會來，當它真的來了，考慮的不應該是“能不能接”，而是“該怎么接”。相信那個時候，輿論態度還會發生180°的扭轉，從集體看空轉向長期看多。

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